Сколько квартир продается в России?
Отличие рынка недвижимости от других рынков состоит в том, что здесь присутствуют не только частные покупатели, но и частные продавцы. Кроме того, объем рынка недвижимости на порядки больше других частных рынков.
Это именно «рынок» в исконном значении своего слова — торговая площадь в городе, куда приходят крестьяне и ремесленники и, в меру способностей, продают свой товар. Только товар этот не семечки, а объекты стоимостью сотни тысяч или миллионы долларов.
Очевидно, что должно происходить на таком рынке, и происходило, например, в 90-х годах в России. Сделки были совершенно непрозрачными и, зачастую, криминальными. Жесткое государственное регулирование отличает рынок недвижимости в западных странах от российского, что обеспечивает юридическую и физическую безопасность его участников.
Однако, сама природа этого рынка (частных продавцов и покупателей) препятствует организованным формам торговли на нем. В отличие от других рынков, где действуют только частные покупатели, здесь нет ни супермаркетов, ни мегамоллов недвижимости. Зато процветают доски объявлений и так называемые классифайды, типичным примером которых у нас выступает газета «Из рук в руки» или бесплатный портал частных объявлений www.olx.ru.
Надо сказать, что такое положение неудобно как покупателю, так и продавцу недвижимости. Фактически клиент или сам должен организовывать сделку, либо полностью полагаться на своего агента или агентство. Сейчас «среднестатистический» московский клиент или покупатель должен обойти сайты десятка крупнейших агентств недвижимости, а также также заглянуть в газету «Из рук в руки».
Наиболее развитые рынки недвижимости идут навстречу потребителю, агрегируя продаваемые объекты со всего рынка в едином информационном пространстве. Например, в США и Канаде функционирует портал Realtor.com. Этот сайт принадлежит Национальной ассоциации риэлторов США и предлагает информацию о продаже более 3 млн. домов и квартир в этом регионе.
Другим примером консолидации информации о недвижимости стал портал Finn.no, объединивший более 90 % информации по недвижимости Норвегии в рамках крупнейшего классифайда северной Европы. На этом весьма информативном сайте также можно сделать оценку объема предложения в регионе, которая составляет по вторичному рынку около 30 тыс. объектов.
В РФ существует огромный рынок предложения, но практически нет ресурсов, которые бы собрали значительную часть этого предложения в одном месте. Федеральный портал по недвижимости Mirkvartir.ru поставил перед собой задачу сделать это. И на сегодняшний день в базе сайта содержится около 400 тыс. актуальных предложений «вторичных» квартир, обновление происходит ежедневно. Какая часть общего объема российского рынка жилья представлена этой цифрой?
Ответа на этот вопрос сегодня нет ни на одном из множества аналитических ресурсе посвященных рынку недвижимости. Подобные оценки проводились только для некоторых крупных городв — Москвы, Санкт-Петребурга, Екатеринбургы и некоторых других.
Мы обратились за помощью в оценке к ведущим аналитикам рынка недвижимости Александру Крапину и Владиславу Луцкову. Для оценки объема они предложили два метода, которые позволят грубо оценить объем предложения в России. Первый метод исходит из эмпирического значения доли новостроек в общем объеме предложения жилья, которая на сегодня составляет 1/3. При объеме ввода нового жилья на уровне 700 тыс. квартир в 2008 году общий объем предложения должен составить 2,1 млн квартир.
Другая методика исходит опять же из эмпирической оценки доли жилого фонда, предлагаемого на продажу. Для России этот показатель оценивался в 3-4%. По данным Росстата жилой фонд РФ составляет 4 млрд. кв.м. Эмпирические 3% составляют 120 млн. кв.м. В пересчете на «средние» квартиры по 54 кв.м объем предложения будет равняться 2,2 млн. квартир.
Итак, в 2008 г к продаже предлагалось более 2 млн. квартир. А Сколько единовременно? Оценку можно получить разделив это число на среднее время экспозиции квартиры. По последним данным квартира в России экспонируется 4 месяца или 1/3 года, т.е. объем единовременного предложения составляет 2,1/3 = 700 тыс. квартир.
Таким образом охват базы портала «МИР КВАРТИР» на сегодняшний день составляет более 50% предложения на всем рынке недвижимости в России.
Можно ли сказать, что цель достигнута и предложение на рынке России консолидировано? До этого еще далеко. Методика сбора данных на сегодня исходит из текущих возможностей. Наряду с объектами Единой базы данных РГР, составляющими ядро базы, мы агрегируем и менее качественные данные, что снижает для потребителя ценность ресурса. Однако начало положено, и сам факт наличия федеральной базы со столь существенным покрытием показывает, что вопреки мнениям скептиков консолидация возможна, а значит потребитель может быть уверен, что в недалеком будущем процесс покупки или продажи недвижимости выйдет из сферы частной торговли и приобретет современный и цивилизованный вид.
Свежие комментарии