На востоке Москвы на базе НИИ шинной промышленности появится комплекс апартаментов в стиле «лофт», которые будут позиционироваться в эконом-классе (ул. Буракова, д. 27). Концепцию проекта разработала компания  Praedium Oncor International, застройщик — ООО «Недвижимость Индастриз».

Аппартаменты для бедных  — это действительно свежая и своеверменная  идея. Впрочем,  на пути ее воплощения может возникнуть ряд сложностей, связанных с окупаемостью проекта и узостью целевой аудитории.  Хотя эксперты смотрят на данный проект весьма оптимистично.

Территория НИИШП расположена примерно в 2,5 километрах от третьего транспортного кольца вблизи станции метро «Шоссе Энтузиастов». Кстати, довольно большое число лофтов бизнес-класса сосредоточено вблизи ТТК (подробнее см. в «ТОП-4 самых перспективных лофтов»). 

Общая площадь промзоны составляет около 11 га. В ходе реализации проекта будут реконструированы три административных корпуса на территории НИИ, которые сегодня отданы под офисы.  Здесь появятся лофты, цены на которые будут сопоставимы со стоимостью квартир в районе Бутово либо в городах-спутниках. Согласно расчетам экспертов  Praedium Oncor International, «квадрат» составит порядка 3,8 тыс. долл.

Помимо лофтов также планируется традиционное жилое строительство. Всего предполагается построить 11 тыс. кв. м жилья. На первых этажах зданий будут находиться объекты социальной и коммерческой инфраструктуры.  Предварительный размер арендной ставки здесь составит около 500 долл. за «квадрат» в год. Кроме того, в рамках проекта реконцепции территории планируется открытие лофт-кафе, киностудии, представительства музея Гуггенхайма, филиала британского университета.

Как рассказал RealEstate.ru заместитель руководителя отдела и оценки Ярослав Дарусенков Praedium ONCOR International, сейчас проект находится на стадии разработки архитектурной документации. Его старт возможен в ближайшие полгода, реализация займет около полутора лет. Предварительный размер инвестиций составит 40 млн долл., однако в процессе реализации эта цифра может быть скорректирована.

Белая ворона среди лофтов

До этого база недвижимости Москвы апартаментов в стиле лофт в эконом-сегменте не включала, в то время как в Европе этот формат, в основном, отностится к дешевому и популярному жилью. Эксперты Praedium ONCOR International надеются, что такого рода проекты будут более доходны по сравнению с офисами, поскольку в большинстве случаев бывшие производственные площадки не позволяют развитие объктов класса «А/В+».

Впрочем, такие объекты, как «Даниловская мануфактура» «Деловая резиденция The Loft» как раз и балансируют на грани А и В класса. Делать из промзон дорогое жилье стали, в том числе, и из стремления покрыть большие затраты, связанные с редевелопментом индустриальных площадок за счет высоких цен на аппартаменты. Ведь инвестиции в переделку могут в 1,5 — 2 раза превышать себестоимость нового строительства. Поэтому непонятно как можно окупить такой проект ценами бутовских панелек.

Ярослав Дарусенков из Praedium отметил, что срок окупаемости данного проекта составит около 6 лет. Он также признался, что возвращать инвестиции планируется не только за счет продажи лофтов, — ставка делается на доходы от продажи и  аренды коммерчеаких помещений — офисов, салонов красоты, кафе.

Еще один момент: при огромном интересе потенциальных покупателей к новому формату, целевая аудитория дешевых лофтов будет несколько уже, чем у обычных квартир эконом-класса. Во-первых, нелья будет прописаться, ввиду того, что аппартаменты будут находится на территории, имеющей статус нежилого объекта. Поэтому лофты подойдут только тем, кто может зарегистрироваться в другом месте. А для не очень состоятельных людей — это критичный момент, посольку они, как правило, могут позволить себе только одну квартиру.

Во-вторых, в едином открытом пространстве, которое предполагает планировка лофта, трудно жить семьям с детьми. В итоге, потенциальным потребителем дешевых лофтов могут быть либо свободный художник-холостяк, либо молодая пара, у  которых уже есть квартира, доставшаяся в наследство от бабушки. 

СПЕКТР МНЕНИЙ

Реконструкция промзон — дело дорогое

Амель Джерруди, директор по развитию бизнеса ГК «Архитек» (архитектура и строительство):

— Лофты в качестве жилой недвижимости востребованы у покупателей творческих профессий. Обусловлено это необычностью такого жилья, а также возможностью устроить не только оригинальное пространство, но и рабочие студии (мастерские художников, дизайнеров, фотографов и т.д.). Помимо эксклюзивности из очевидных плюсов лофтов — высокие потолки, светлые пространства. Из минусов – существенные затраты в реконструкцию, необходимость рекультивации земель, очистки помещений от промышленных отходов и пр. Средний срок реконструкции займет гораздо больше времени, чем строительство нового здания той же площади, но учитывая стоимость земли в Москве, подобные затраты, как правило оправданы. В среднем, реконструкция промышленного помещения может занимать 2-3 года.

Нужно успеть занять нишу

Евгениц Юр, директор департамента элитных новостроек Pauls Yard Realty:

— Сама идея лофта эконом-класса лично мне импонирует. Изначально лофт был жильем как раз для эконом-класса. Для тех, кто не мог себе позволить поселиться в нормальном районе и доме. Если действительно цена составит 3,8 тыс. долл. – этот продукт будет конкурентоспособным. При условии, если по качеству и функционалу все будет сделано грамотно. Рынок лофтов в Москве только зарождается. Заявленные лофт-проекты можно пересчитать по пальцам, в элитном сегменте их не берут нарасхват. Но если бы я был художником, дизайнером или режиссером со средним достатком – с удовольствием бы поселился в эконом-лофте, вместо того, чтобы жить в стандартной панельке.

Вадим Минин, генеральный директор строительной компании Creacon :

— Востребованность помещений такого типа высока, потому проблем с реализацией площадей возникнуть не должно.  В Москве слабо представлен данный сегмент в классическом его понимании. Однако в связи с корректировками генплана Москвы до 2025 года, где говорится о сокращении промышленных зон на территории столицы, количество аналогичных проектов увеличится.Так что успех реконструкции территории НИИШП зависит, в большей степени, от сроков реализации проекта.

Ставку надо делать на небольшие студии и аппартаменты под аренду

Денис Габа, ведущий специалист Департамента коммерческой недвижимости Pauls Yard Realty:

— Проект гипотетически может быть успешным, при условии, что концепция будет создана при участии потенциальных арендаторов и покупателей. Так, к примеру, поступили при реконцепции завода «Флакон», сделав ставку на культурно-развлекательный центр за пределами ЦАО. И в этом случае, для того, чтобы выйти на шестилетнюю окупаемость, необходимо, чтобы концепция была очень качественной. Я слышал, что в этом проекте часть площадей планируется отдать под образовательное учреждение, которое станет «якорем», точкой притяжения для остальных арендаторов. Да и сами лофты будут пользоваться спросом среди студентов. У нас пока только формируется целевая аудитория для этого типа жилья — покупатели лофтов — не слишком обеспеченные и не обремененные семьей люди. При этом, для успеха проекта крайне важна и концепция самих лофтов. Наибольшим спросом будут пользоваться небольшие студии либо квартиры, предназначенные для сдачи в аренду.

Н. Денисова, О. Александрова

источник: http://www.realestate.ru/new.aspx?id=23871