Альтернативные сделки: помогут ли они в условиях кризиса?

За все время существования рынка недвижимости альтернативная сделка считалась одной из самых востребованных операций. Согласно единогласным оценкам экспертов, при стабильной экономике количество подобных сделок составляло 80% от общего объема.

Такая популярность объяснялась весьма просто – это был наиболее оптимальный и вполне реальный инструмент улучшения жилищных условий. Сказалась ли экономическая ситуация на данном сегменте, и насколько изменились правила игры для «альтернативщиков»?

За и против

Сегодня актуальность подобных схем вызывает у экспертов некоторый разнобой мнений. Одни тверды в своих суждениях, что кризис никак не отразился на альтернативных сделках, позиции других сводятся к тому, что нестабильная ситуация привела к существенному уменьшению числа таких сделок.

Заявляя о том, что сейчас самое время для совершения операций по обмену жильем, оптимисты подкрепляют свое мнение вполне резонными аргументами. В настоящее время, как утверждают они, совершать такие сделки – одно удовольствие — цены стабильны, предложений предостаточно, никто не торопит с выбором жилья, в то время как при растущем рынке совершение альтернативных сделок зачастую усложнялось дефицитом предложения и сжатыми сроками выбора.

«Кризисная ситуация на рынке недвижимости благоприятно сказывается именно на этом сегменте операций, — уверен Константин Шибецкий, директор отделения «На Лубянке» ГК «МИЦ». – Ведь альтернативный клиент выступает последовательно в двух ролях — сначала продавца, а потом покупателя. А такие клиенты при колебаниях рынка в любую сторону рискуют меньше всего, поскольку количество квадратных метров у них уменьшается или увеличивается незначительно, они не меняют денежную массу на жилье или наоборот. Здесь имеет значение только правильная тактика ценообразования, которая и помогает совершать эти операции с наименьшими потерями для клиентов».

Между тем, важным фактором действия данного механизма является источник финансирования всей цепочки. В связи с этим доводы оппонентов звучат не менее убедительно. «Для того чтобы запустить такую цепочку, необходим покупатель с живыми деньгами, который купит квартиру у первого участника сделки, — рассуждает Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». – Однако сегодня ситуация на рынке такова, что покупатели не торопятся с приобретением недвижимости, они заняли выжидательную позицию и смотрят, куда пойдет рынок. В результате, многие цепочки альтернативных сделок не могут быть запущены». Хотя, при этом, как отмечают эксперты инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», в декабре все же наблюдался небольшой всплеск спроса.

«Альтернативщики» готовы уступать

В настоящее время объем предложений на рынке весьма значительный, позволяющий действительно найти достойный объект по хорошей цене. Да, и столь благодатных условий приобретения уже давно не наблюдалось на рынке – настоящий бум маркетинговых стратегий, сопровождающийся, в частности, внушительными размерами скидок. По оценкам экспертов, если раньше скидки в 2-3% считались большой удачей, то сейчас покупатели просят порядка 30%, а то и больше. Причем при всей неоднородности продавцов находятся такие, которые максимально идут навстречу покупателям. В этом смысле для «альтернативщиков» могут возникнуть дополнительные сложности, ведь они выступают параллельно в двух ролях — покупателя и продавца. То есть, если им придется продать жилье со скидкой, то они должны будут одновременно добиваться скидки от своего продавца. Как свидетельствуют участники рынка, проблемы такого характера сегодня решают, в основном, риэлторы.

«Это обычный рабочий момент, — комментирует ситуацию Ирина Карпова, руководитель отдела вторичного рынка инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». – Причем задача решается на практике довольно просто – продавец квартиры обещает дать скидку своему покупателю при условии, что он сам получит такую же скидку, приобретая новую квартиру. Более того, в нынешних условиях на скидки обычно легко идут все участники альтернативной сделки». Кроме того, по словам специалистов ГК «МИЦ», насколько грамотно риэлтор будет решать вопросы ценообразования, настолько удачным будет обмен для его клиентов.

Продать квартиру сегодня, действительно, стало не в пример сложнее, поэтому неудивительно, что участники столь сложной цепочки предпочитают возложить проблему обмена на плечи профильного специалиста.

Условия сделки менять невыгодно

Впрочем, в силу собственной специфики, исход альтернативных сделок всегда зависел от целого ряда факторов. К примеру, в период стремительного роста цен такая схема в любой момент могла сорваться по причине повышения продавцами стоимости квартиры вплоть до регистрации.

При нынешней явно выраженной тенденции к ценовому снижению, эксперты констатируют: зеркального отражения данной ситуации на рынке не наблюдается.

Как разъясняет Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), продавцы меняли условия сделки, потому что взамен квартир они получали деньги, и ключевым вопросом для них являлось, в первую очередь, их количество. Покупатель же приобретает определенный товар, который наверняка ему нравится, замена которого имеет для него существенное значение. К тому же, как подчеркивает (Ирина Карпова «Сити-XXI век»), покупатель не может требовать скидку с момента подписания соглашения о покупке, где указываются сроки, условия сделки и стоимость, и когда вносится аванс за квартиру. Он, конечно, может потребовать дополнительную скидку и в случае отказа разорвать соглашение, но при этом аванс ему не вернут.

Право выбора за заемщиком

Ранее популярность альтернативных сделок была продиктована не в последнюю очередь возможностью привлечения финансово-кредитных механизмов. Проше говоря, владелец квартиры продавал свое жилье, брал кредит в банке, доплачивал и покупал более просторную квартиру или с более качественным ремонтом. Причем при альтернативных сделках доплата в большинстве случаев не исчислялась астрономическими суммами, так что можно было обойтись не ипотечным, а обычным потребительским кредитом – без залога жилья. Сейчас же выдача ипотечных кредитов практически прекращена, а существующие программы предлагают очень высокие проценты (порядка 17-25%) и жесткие требования к заемщику.

По данным компании «Инком-Недвижижмость», ставки по кредиту колеблются от 22% до 28%. Размер первоначального взноса – от 30 %. Свернуты также программы кредитования покупки квартир на первичном рынке и ограничены — на вторичном (например, невозможно взять ипотечный кредит на хрущевки). Более того, бытует мнение, что банки будут повышать процентные ставки по ипотечным кредитам и в будущем.

Потребительские кредитные линии также стали гораздо дороже, чем до кризиса. К тому же клиентов пугает их собственная ситуация по платежеспособности, ведь риск потери работы есть у всех, независимо от размера кредита, не без основания заявляют специалисты ГК «МИЦ». 

Впрочем, эксперты компании «Сити-XXI век» убеждены: право выбора, в любом случается, остается за заемщиком – можно брать кредит сейчас и покупать квартиру по нынешним ценам, либо немного повременить, дождавшись еще большего падения цен, и взять ипотеку, скорее всего, с более высокой процентной ставкой.

А без кредита продавец квартиры может приобрести квартиру по сопоставимой стоимости, то есть меняет шило на мыло. Правда, напоминает Михаил Куликов («Инком-Недвижимость»), такого рода сделки бесперспективны для улучшения жилищных условий. Они проводятся в случаях, когда нужна не квартира большей площади, а определенный район проживания. Например, если нужно жить поближе к почтенного возраста родителям, или к месту работы. Иногда бывает, что в семье кто-то страдает серьезным хроническим заболеванием, и семья перебирается поближе к профильной больнице и т.д. Эти сделки проводились и до кризиса, однако они составляли незначительную часть от общего объема альтернативных сделок.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Стоит ли проводить сделку в нынешних условиях, когда квартира приобретается «для себя», а не для «наживы». Если подобраны варианты, оговорены скидки и есть возможности доплатить за квартиру бóльшей площади, то откладывать, скорее всего, не нужно. Особенно, если речь идет о приличном жилье, стоимость на которое уже практически скорректировалась. Менять квартиру лучше всего при хорошем выборе на рынке и в спокойных условиях. А выбор сегодня есть.

Источник: Интернет-журнал Metrinfo.ru