Как я покупал в Москве дешевую квартиру

«Раз уж квартиры построены, их необходимо осваивать, их надо покупать, — громко призвал после новогодних праздников людей с деньгами глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. — И инвесторы, и застройщики, и покупатели — все должны сделать атмосферу такой, при которой все, что строилось, должно продаваться». Напомним, именно такой атмосфера в Москве была все последние десять лет, когда голые бетонные боксы в новостройках раскупались еще на стадии котлована и цены на них росли по 50-70% в год.

Но сегодня рынок столичного жилья — в глубокой, говоря языком экспертов, стагнации. По некоторым оценкам, более одного млн из двух с половиной млн построенных в минувшем году коммерческих «квадратов» ждут не дождутся своих покупателей. И напуганные продавцы готовы к торгу. Может, действительно пора покупать? «Известия» отправили своего корреспондента, озабоченного решением жилищного вопроса, прицениться.

Караул! Рубль падает, зарплата тоже. Кредитов не дают. Если не вложить накопленные в кубышке деньги — обесценятся совсем. Поэтому второй месяц подряд ношусь по Москве и ближайшему Подмосковью в попытках купить однушку за $100 000. В докризисные времена с такими деньгами даже комнату в столице было смешно искать, но сегодня, может, я уже король?

В декабре мои попытки почти увенчались удачей («Известия» от 05.12.08 «Три продавца на одного клиента»). На вторичном рынке нашлись две однушки в ВАО за 3 200 000 рублей — до нового года в пересчете на доллары 114 500. Если они до сих пор не проданы, то из-за падения рубля стоят теперь как раз $103 000!

Но теперь и мне этого уже мало. Хочу новостройку, со скидкой и в рассрочку. Плюс заселиться поскорее. В общем, обычные потребительские желания.

Для начала решил прогуляться к одной из крупнейших в столице стройплощадок — микрорайону «Митинский парк».

Еще полгода назад возле него толпился с десяток микроавтобусов с надписями «Продажа квартир», в которых можно было обнаружить приветливых до навязчивости агентов, готовых все рассказать, показать, оформить… Правда, уже тогда купить квартиру по ипотеке было невозможно. Объяснение звучало достаточно самонадеянно: «Зачем ипотека, когда квартиры и так расходятся как горячие пирожки?»

Сегодня офисов на колесах осталось всего четыре, и признаков жизни в них обнаружить не удалось — так же, как и потока желающих посмотреть-прикупить квартиру. Впрочем, телефоны агентств отвечают исправно: цена около 90 тысяч рублей за метр (трехкомнатная квартира 119 метров — 11 миллионов рублей, 105 метров — 10 миллионов 400 тысяч). Но при этом можно торговаться: это называется «скидки зависят от конкретного объекта и обсуждаются при личной встрече». В агентстве «Квартира.ру» сразу пообещали: при оплате всей суммы сразу дают скидки от 3 до 10 тысяч рублей с метра (от 3,5 до 11%). В офисе еще одного продавца — «Объединенной строительной компании» — выяснилось, что однокомнатные квартиры продаются на 5 тысяч дешевле, чем до нового года (90 тысяч за метр вместо 95 тысяч), а скидки на их же объекты в Кожухове составляют до 10 тысяч рублей за метр.

Нет, мне это все еще не по карману. Звоню в агентство недвижимости НДВ, которое предлагает «объекты от $2500 за метр». А ведь еще год назад ниже $5500 было не найти.

— Все операторы заняты! — отвечает автомат.

Интересно, волнуюсь, заняты, потому что покупателей много? Или операторов стало меньше, сократили из-за кризиса? Пока ждал ответа, изучил на сайте агентства статью от 13 января с заголовком «Квадратный метр в Москве не может стоить дешевле 70 000 рублей». В ней — обоснование себестоимости московского «квадрата»:

— проектирование и согласование — 3% от всех затрат, 2100 руб.;

— инженерная подготовка строительства, в т.ч. плата за подключение электричества — 10% (от 3500 руб.);

— управленческие расходы по проекту — 2% (1400 руб.);

— строительно-монтажные работы и материалы — 50% ( 35 000 руб.).

Дальше неизвестный автор исследования пишет: «Кроме того, на себестоимость «ложатся» и другие, весьма значительные расходы, такие как:

— стоимость земельного участка и доля города: 30% ( 21 000 руб.), а иногда и 50%;

— реклама, зарплата сотрудников, аренда офиса и др.: 5% ( 3500 руб.)».

Все цифры указаны с оговоркой «примерно».

Как же, думаю, с такой логикой они квартиры продают от $2500 за метр? По себестоимости, что ли? Или не в Москве? Потому прошу наконец отозвавшегося агента найти мне для начала что-нибудь в области.

— Есть 17-этажная новостройка в Химках от 50 000 рублей за квадрат, — предлагает Мария. — Однушка 44 кв. м — 2 538 080 рублей. В долларах $81 350 по курсу на сегодня.

— Есть рассрочка?

— Да. 30% или больше платите сразу. Остальную часть равномерно выплачиваете 8 месяцев, до сдачи дома госкомиссии в третьем квартале этого года. За это ежемесячно платите 3% от оставшейся к выплате суммы.

— А где это вообще?

— В часе езды на электричке от Ленинградского вокзала, затем на маршрутке. Или на машине и автобусах по Ленинградскому шоссе.

Знаю я это шоссе — обеспечено пробками на несколько лет вперед, даже после обещанного расширения в 2011 году. Так далеко меня еще ни один кризис не загонял.

— Есть варианты и поближе, — защебетала Мария. — Причем с отделкой! $113 000. 40 «квадратов», уютный район Марфино возле Ботанического сада. Сдача дома в первом квартале 2010 года, сейчас наше агентство ведет переговоры с застройщиком о рассрочке. Если он согласится, ее дадут на три месяца. Есть и последние три однушки в соседнем корпусе с заселением в апреле — $143 000, с лоджией на $2000 дороже. С отделкой, напоминаю, с отделкой!

В общем, вариант. Но в голову лезут прогнозы экспертов, что цены на жилье в столице упадут еще процентов на 50%. Ведь тогда я не однушку, а двушку или даже трешку смогу купить?! Детей родим стране — в однушке-то большая семья не поместится…

Война нервов и кошельков

Потенциальные покупатели жилья выжидают, когда продавцы запаникуют

Рынок московской недвижимости впал в анабиоз — сделок на нем почти нет. И чем глубже это состояние, тем больше вокруг него шума и треска сломанных копий. Гремят прогнозы один другого страшнее, продавцы оглашают скидки, акции, спецпредложения. Но потенциальные покупатели не спешат с реанимационными мероприятиями, лишь с любопытством вглядываются в «больного» — дошел ли он до дна, когда дешевле уже не будет, или стоит еще подождать. «Известия» собрали консилиум.

Аккурат под праздники Центр макроэкономических исследований Сбербанка опубликовал прогноз на 2009 год. Сопоставив множество факторов — замедление темпа роста ВВП, снижение реальных доходов населения, инфляция, девальвация рубля к доллару и т.д., — аналитики из банка получили мрачные цифры: к концу 2009 года новостройки подешевеют в долларах почти на 60%, остальные квартиры — на 50% с небольшим. Их тотчас обвинили в лоббировании родного продукта — мол, банковские вклады надежнее инвестиций в недвижимость.

Но профессор РЭА им. Плеханова, сертифицированный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник также дал близкий прогноз — падение на 40-45% в долларах. Причем к середине года. Он привязывает динамику цен на столичную недвижимость к ценам на нефть и динамике реальных доходов населения.

Вернувшиеся после каникул на работу члены московского правительства (напомним, стройбизнес для Москвы — что мандарины для Марокко) пришли в ужас.

— Никаких 50% падения и без того выжатых до себестоимости цен на жилье ждать не приходится, — провозгласил на заседании во вторник мэр Юрий Лужков.

Лужков, безусловно, лучше других знает, есть ли чего еще выжать из строителей. Именно московские власти внедрили в умы наблюдателей убеждение в том, что тех можно «опустить» вдвое. Всю осень продолжались препирательства мэрии и застройщиков вокруг цены, по которой город будет покупать у них недвижимость. Наконец, в конце декабря на аукционе Москва приобрела несколько объектов на территории столицы по цене примерно 2200 долларов за метр. (См. «Известия» от 22 декабря.) То есть больше чем в два раза ниже среднерыночной цены новостроек на тот период.

И сегодня на рынке появились предложения — совершенно реальные, иди и покупай — по 2500 долларов за метр в строящемся панельном доме в черте МКАД, по 3500-3800 в «монолите». Правда, они имеют ряд оговорок. Например, всю сумму надо внести единовременно и за короткий срок, подождать окончания строительства года полтора и т.п.

Словом, выбор вариантов у покупателей огромный. И слабые импульсы от них уже идут.

— Точно скажу — звонить стали больше, — утверждает риэлтор Наталья Павлова, — обычно до середины января даже в лучшие времена «не чесались». Прицениваются, но смотреть не едут. Но когда-то же надо решать квартирный вопрос, раз с сентября почти ничего не покупали. Я, кстати, не пойму, как вообще можно рассчитывать прогнозы с цифрами, когда сделок нет? Какая разница, что за цены мы объявляем, если не берут!

Тем не менее как-то рассчитывают. Результаты у прогнозистов получаются разные — от маленького «плюса» к концу года до упомянутых 60% «минуса». Руководитель проекта «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в этой шкале ближе к оптимистам.

— Свой прогноз — падение цен на новостройки до 20% к середине года — я дал только что, в январе, — заметил он. — Он учитывает уже состоявшееся падение на 25-30%, которое наблюдалось в течение последних трех месяцев. Хотя оно и носило скрытый характер. Поэтому относительно начала спада — осени прошлого года — снижение цен может достигнуть 50%. Но дальше вряд ли.

Не стоит забывать, что рынок недвижимости неоднороден. Раньше других достигнет дна и пойдет наверх самое ликвидное жилье — типовые квартиры. Земельные участки, элитное жилье пройдет тот же путь в замедленном темпе. Есть даже мнение, что рынок земли «просядет» на несколько лет.

Съемные квартиры мечтают стать инвалютными

Аренда жилья — единственный сегмент столичного рынка недвижимости, где жизнь по-прежнему бьет ключом. Правда, и здесь уже ощущаются последствия кризиса — съемные квартиры, в зависимости от престижности района, количества комнат, ремонта, наличия мебели или бытовой техники, подешевели на 3-5 тысяч рублей. А комиссионные агентов, подыскивающих жилье, снизились со 100% до 80 или даже 50 от суммы месячной платы за арендуемое жилье.

Молодожены Владимир и Юлия, работающие IT-специалистами в частных фирмах, в ночь с 6 на 7 января потеряли съемную двухкомнатную квартиру в районе метро «Динамо» (аренда стоила 30 тысяч рублей в месяц): залили соседей снизу. Пострадавшие отнеслись к квартиросъемщикам строго — не вступая в переговоры, вызвали милицию и сорвали с рождественской вечеринки хозяев квартиры. Разговор с арендодателями был короткий — освободить квартиру через 20 дней, то есть к 27 января.

— Мы сначала сильно огорчились, — признался «Известиям» Владимир. — Во-первых, мы за квартиру платили меньше рыночной цены. Во-вторых, боялись, что в январе найти вакантные квартиры будет невозможно. Но опасения оказались напрасными. После звонка в риэлторские агентства выяснилось, что аналогичную квартиру в нашем же районе сейчас можно снять даже за 28 тысяч рублей. Окончательно настроение улучшилось после того, как друзья посоветовали независимого риэлтора с солидной базой данных по интересующему нас району, который готов был взять за помощь в сделке не 100%, а 50% комиссионных от суммы ежемесячной арендной платы. Сейчас выбираем квартиру. Варианты есть.

«Известия» в свою очередь приценились к двухкомнатной квартире рядом со станцией метро «Люблино» или «Братиславская» (еще весной такие квартиры здесь сдавали по 35-40 тысяч).

— Можем предложить несколько вариантов, — тут же сказала риэлтор Нелля. — Вот, например, есть двушка на улице Волжская, с отличным ремонтом под евро, с мебелью и новыми ламинатными полами всего за 35 тысяч рублей.

— Мне предлагали дешевле.

— Мы тоже можем договориться, — женщина на том конце провода заметно волнуется. — У нас в базе данных напротив этой квартиры есть пометочка — «торг». Я просто не успела дочитать до этого места.

Вопрос цены, как выяснилось, придется решать на месте с хозяевами, но риэлторша заранее предупредила, что цены «пусть и чуть-чуть, но упали, так что стесняться в процессе торговли не стоит».

— Аренда двушки сейчас в этом районе стоит не 35-40, как было до кризиса, а 30-35 тысяч рублей, — по секрету сообщила она. — Можно и дальше поторговаться, особенно если квартира обшарпанная. Кризис. Но учтите — хозяева квартир сейчас предпочитают назначать цену в долларах или евро.

Понять их легко — рубль пикирует.

— Я снял в августе однушку рядом с метро «Преображенская» за 700 евро, когда о кризисе еще не было разговоров, — рассказал «Известиям» Михаил. — Тогда это было около 23 тысяч рублей, но из-за падения рубля к январю арендная плата возросла почти до 30 тысяч и будет расти дальше. С тех пор мою зарплату сократили и привязали к рублю — квартира стала для меня слишком дорогой. Пытаюсь торговаться с владельцами, но они на уступки не идут. Да еще хотят, чтобы я в инвалюте платил.

— Я сдаю однушку, десять минут транспортом до метро «Печатники», — аргументирует свою позицию коренная москвичка Ольга. -Квартиранты у меня живут уже лет пять, платят сейчас 18 тысяч рублей. По нынешним временам — дешево, но люди вроде бы хорошие. С нового года из-за инфляции повысила им плату до 20 тысяч, но ребята не соглашаются и затаили обиду. А меня сейчас саму на работе сократили, денег на жизнь не хватает. Вот реально не знаю, что делать — то ли выселять, то ли идти у них на поводу. Новых жильцов искать страшно. Наши знакомые сдавали квартиру дорого, но жильцы за год приличную двушку превратили в хлев.

По мнению риэлторов, этот процесс говорит о том, что рынок аренды теряет стабильность. Но куда плавнее, чем рынок жилья. И, по их прогнозам, цена арендной платы в ближайшее время сильно не упадет. Резкий обвал возможен только в том случае, если в городе начнется массовая безработица: иногородние начнут разъезжаться, а москвичи будут рады получить хоть какой-то доход от пустующей квартиры. Пока же ценообразующее соотношение «спрос-предложение» в городе существенно не изменилось.

Источник: Финансовые известия