Ипотека под 3% и другие способы сделать жилье доступным

Решение квартирного вопроса по-прежнему приводит большинство наших граждан в тупик. Жилье не становится доступным, несмотря ни на появление соответствующего нацпроекта, ни на снижение цен, обусловленное последними экономическими тенденциями. Кстати, почти половина населения Москвы до сих пор уверена, что цены на жилье и не думали снижаться.

Попробуем разобраться на примере столицы, какие факторы мешают реализации социальной программы и какие корректировки помогут исправить данную ситуацию.

Для начала договоримся о терминологии. Что подразумевается под доступным жильем? Мы будем понимать под «доступностью» возможность приобрести в ипотеку квартиру средней рыночной стоимости на первичном рынке столицы семьей, в которой есть два получающих среднюю по Москве зарплату взрослых человека. Понятно, что на данный момент о «доступности» жилья в этом понимании говорить не приходится. Поставим вопрос следующим образом: насколько реальный платежеспособный спрос далек от текущей рыночной ситуации и что можно сделать для приближения того момента, когда каждая ячейка общества будет иметь возможность обзавестись собственной квартирой в столице?

Мы будем оперировать данными официальных источников – Федеральной службы государственной статистики (Росстат) и Центрального банка Российской Федерации (ЦБ), а также данными компании Panorama Estate (PE).

Смоделируем усредненную ситуацию: рассмотрим московскую семью, в которой есть два работающих и получающих среднюю заработную плату человека. Эта семья принимает решение купить в ипотеку столичную квартиру на первичном рынке площадью 50 кв. м (именно такая площадь преобладает среди купленных в ипотеку квартир). Будем исходить из того, что для ежемесячных выплат по ипотечному кредиту наша среднестатистическая семья будет выделять из семейного бюджета не более 50% суммарного месячного дохода. Принимая во внимание тот факт, что условия по рублевым и валютным ипотечным кредитам различны, мы рассмотрим каждый из вариантов в отдельности. Начнем с ипотеки, взятой в рублях.

Рублевая ипотека

Рассчитаем среднюю выплату по смоделированному нами ипотечному кредиту в рублях на основании данных, полученных из вышеупомянутых источников за период с 2006 по 2008 год.

Примечания
1. Выплата по ипотеке рассчитана на основании стандартной формулы для аннуитетного платежа.
2. Прогноз на I кв. 2009 года – по данным аналитического центра компании Panorama Estate.

Как видим, средние доходы населения довольно далеки от средних выплат по ипотеке, и именно это является основным фактором «недоступности» жилья. Назовем «разрывом» разность между средней ежемесячной выплатой по ипотеке и среднемесячной начисленной заработной платой одного члена семьи (т. е., как и оговаривалось ранее, половина ежемесячного бюджета семьи).

На протяжении двух последних лет величина «разрыва» колеблется в районе отметки 30 тыс. руб. Существенное увеличение «разрыва» в I кв. 2009 года, практически до 60 тыс. руб., объясняется ростом рублевых цен на недвижимость, вызванных девальвацией национальной валюты и снижением реальных доходов населения в условиях развивающегося финансового кризиса.

Рассмотрим, за счет изменения каких параметров возможно уменьшение «разрывов» и, как следствие, повышение «доступности» столичного жилья для среднестатистической семьи. Первое – это, конечно, стоимость квадратного метра. Назовем «доступной» ценой жилья такую стоимость квадратного метра, при которой ежемесячная выплата по ипотеке составляет в точности среднемесячную начисленную заработную плату. Рассчитаем «доступную» стоимость жилья и процент «недоступности» стоимости, т. е. величину, на которую «доступная» стоимость отстает от реальной:

Процент «недоступности» колеблется последние два года в диапазоне от 43% до 67%. Фактически это означает, что именно настолько должна упасть средняя цена квадратного метра жилья в Москве, чтобы оно стало доступно для большинства населения. Проблема заключается в том, что средняя цена – показатель рыночный, обуславливаемый соотношением спроса и предложения на рынке и неподвластный влияниям извне (в том числе со стороны составителей социальных программ). И, тем не менее, факт остается фактом: по итогам 2008 года можно утверждать, что при падении средних цен на рынке недвижимости на 50%, столичное жилье можно было бы наделить статусом «доступное». Дальнейший резкий рост процента «недоступности» связан с разразившимся финансовым кризисом и, как следствие, падением реальных доходов населения и ростом рублевых цен на недвижимость.

Вторым параметром, который может сблизить ежемесячные ипотечные выплаты и доходы населения, является процентная ставка по кредиту.