Как правильно оформить отношения при найме квартиры. Часть 1

Разумеется, что при съеме квартиры всегда можно обойтись без официального оформления отношений между нанимателем и хозяином. На кой, спрашивается, нам сдались эти бумажки? Мы же ведь русские люди! Если что будет не так, то всегда сможем договориться. Да и откуда нам знать, как правильно заключать такие договора? Не к юристу же идти по такому вопросу…

Понять такую логику можно: большинству обывателей не нравится бумажная волокита, а юридическая грамотность оставляет желать лучшего. Однако те, кому уже «повезло» на практике столкнуться с недобросовестными хозяевами или нанимателями, впредь будут стараться регулировать отношения найма только на основе подробно прописанных договоров, где все детали будут учтены по максимуму, а также рекомендовать так делать своим хорошим знакомым и близким людям. Разумеется, это не оградит Вас на сто процентов от мошенников и просто непорядочных людей, но серьезно поможет, если возникнет такая необходимость, взыскать с обидчиков через суд свое причитающееся – а соответственно, очень дисциплинирует обе стороны.

Так как же правильно заключить договор найма жилого помещения? Да, именно так: если сторонами договора, т.е. собственником и квартиросъемщиком, являются физические лица, то такой договор правильно нужно называть договором найма. Найти образцы подобных договоров можно в Интернете, введя необходимую комбинацию слов на поисковых ресурсах типа Yandex, Google или Rambler. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме и не требует заверения у нотариуса, хотя никто не мешает вам пойти на эту дополнительную официальную процедуру, если вы желаете себя увереннее чувствовать.

Договор найма заключается на срок, не превышающий пять лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет. Договоры, заключенные на срок до одного года, считаются договорами краткосрочного найма.

Почему так важен срок договора? А потому, что собственник жилья по закону имеет право досрочно прекратить действие договора в судебном порядке лишь в нескольких случаях:

1) Невнесение нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев (если срок договора более года) или невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (если краткосрочный найм), т.е. обычно за два месяца;

2) Разрушение или порча помещения или находящегося в нем имущества;

3) Использование помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей.

Поэтому если хозяин квартиры требует, чтобы вы освободили ее досрочно, а вы при этом исправно и регулярно вносите арендную плату в полном объеме, ничего не ломаете и  снимаемое помещение не превратили в притон, то можете смело посылать такого наглеца куда подальше — а точнее в суд. А сами продолжать жить в съемной квартире до окончания срока действия договора. Перед законом вы будете правы. Хотя, конечно, конфликт и судебное разбирательство не добавит уюта, а потому многие квартиросъемщики предпочтут всего этого избежать, т.е. пойти на условия хозяина жилья. А зря…Сложившаяся судебная практика по таким вопросам — в пользу съемщиков жилья.

В целом, закон больше защищает права и интересы съемщика жилья (нанимателя), а не собственника (наймодателя). Согласно ст. 687 Гражданского Кодекса РФ, наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Официальные причины нанимателю излагать не нужно. Судебного решения для самовыселения, разумеется, также не потребуется.

Более того, ст. 682 ГК РФ запрещает собственнику в одностороннем порядке изменять размер и сроки оплаты за жилое помещение, если иное не предусмотрено договором. Т.е. все должно быть предусмотрено в заключенном договоре, а принцип «хозяин – барин» тут не прокатит.

Например, если хитроумный хозяин заманил вас выгодным «антикризисным» предложением снимать у него квартиру за 15 000 руб./мес., а через месяц известил, что теперь вы будете платить ему 20 000 руб./мес. (дескать, на белый хлеб с маслом перестало хватать), то опять же можете смело посылать такого умника в суд, если в договоре не указана процедура повышения арендной платы.

В следующей статье мы более подробно остановимся на тех пунктах в договоре найма, которые требуют повышенного внимания со стороны съемщика жилья — чтобы он не оказался впоследствии в положении обиженного или потерпевшего. А также коснемся вопроса, как можно зафиксировать свои отношения с агентами по найму, если те принимают участие в поиске для вас жилья, чтобы не платить им за «воздух».

Александр АНОХИН, ведущий аналитик Domdot.ru

Источник