Три антикризисные стратегии арендодателя

Цены на аренду жилья продолжают снижаться, и это ставит собственников-арендодателей перед выбором: продолжать сдавать, соглашаясь с требованиями осмелевших арендаторов, или отказаться и подождать, пока цены придут к приемлемому для них уровню? А может, и вовсе продать квартиру, не ожидая милостей от природы? Посмотрим, какие стратегии поведения предлагают аналитики рынка и как они оценивают перспективы сегмента аренды, изменения которого, как известно, затем воспроизводит и рынок купли-продажи жилья.

На какую сумму рассчитывать?

С начала ощутимой фазы кризиса прошло уже полгода, и относительно снижения цен на аренду жилья сегодня можно сделать промежуточные выводы, увы, нерадостные для арендодателей: цены в зависимости от сегмента и характеристик квартир упали на 10-40%. Причем сильнее всего это падение ударило именно по сегменту эконом-аренды, на который традиционно приходится самый большой спрос. По данным аналитиков агентства недвижимости DOKI, самое популярное у арендаторов предложение – однокомнатные квартиры эконом-класса (которые всегда дорожали быстрее прочих) – и подешевели сильнее всего: на 41% за полгода. Или, если в рублях, с 31 тыс. до 22 тыс., если брать средний уровень арендной ставки. По московскому рынку в целом снижение стоимости аренды квартир, по данным DOKI, составило для эконом-класса:

• Однокомнатные квартиры: 41% (с 31 тыс. до 22 тыс. руб. с начала кризиса)
• Двухкомнатные квартиры: 32% (с 37 тыс. до 28 тыс. руб.)
• Трехкомнатные квартиры: 27,5% (с 52 тыс. до 40,8 тыс. руб.)

В бизнес-классе «однушки» подешевели на 28% (с 43,5 тыс. до 34 тыс. руб.), двухкомнатные квартиры – на 16,5% (с 54 тыс. до 46,4 тыс. руб.), трехкомнатные – на 17,8% (с 86 тыс. до 73 тыс. руб.). Аренда элитного жилья тоже стала дешевле, для однокомнатных квартир это снижение составило 25% (с 67 тыс. до 53 тыс. руб.), для двухкомнатных – 20% (с 98,5 тыс. до 82 тыс. руб.), трехкомнатные подешевели на 12,7% (со 178 тыс. до 158 тыс. руб.).

Видя такое снижение доходов, собственники сдаваемых квартир пришли в некоторое замешательство. «Наиболее заметным событием на рынке аренды квартир в Москве по итогам марта стало почти 20%-е снижение количества предложений. В первую очередь, оно обусловлено снижением арендных ставок. Учитывая данное обстоятельство, собственники жилья предпочитают отказаться от сдачи квартиры внаем до наступления периода деловой активности (традиционно август-сентябрь), когда ожидается рост спроса и уровня арендных ставок», – комментирует Алексей Кудрявцев, руководитель департамента маркетинга МИАН.

Кроме того, напоминает эксперт, в феврале вступило в силу распоряжение Правительства Москвы «Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в городе Москве» (согласно этому документу, регистрация иногородних граждан теперь должна производиться только при условии предоставления ими заключенного договора аренды квартиры или комнаты в ГУП «Московский городской центр арендного жилья»). Как уже писал «Собственник», по замыслу городских властей смысл этой меры – в усилении контроля за уплатой налогов арендодателями.

«Все это привело с заметному смещению структуры предложения в сторону более низких ценовых категорий. В настоящее время процентное соотношение квартир эконом- и бизнес-класса в общем объеме предложения составляет 53-55% и 42-44% соответственно, в то время как в докризисные месяцы наблюдалось преобладание доли бизнес-сегмента (процентный показатель элитного жилья сохранился на уровне 3%)», – говорит Кудрявцев.
 

Далеко ли свет в конце тоннеля?

Планируя свои доходы, мы уже привыкли за годы относительной стабильности к предсказуемости ситуации, хотя бы с оговорками, на полгода-год вперед. Сейчас, судя по всему, с прогнозами даже на месяц вперед есть определенные сложности, а аналитики рынка, заглядывая в будущее, лишь строят предположения. «Каких-то глобальных потрясений, в виде резкого падения уровня цен или резкого роста, я не ожидаю. Предпосылок резкого роста нет: в рублевом эквиваленте они снизились не столь значительно. Предпосылок резкого падения нет тем более, потому что общая стоимость уровня жизни продолжает расти, растет инфляция, и, если говорить о сегменте эконом-класса, арендодатели не готовы снижать цены ниже определенного порога, – рассуждает Мария Жукова, первый заместитель генерального директора компании «Миэль-Аренда». – В сегменте элитного класса и бизнес-плюс снижение еще возможно, до 50% в долларах. Но с другой стороны, владельцы элитного жилья, как правило, могут ждать своего арендатора, не снижая стоимость найма. Москва – огромный город, который постоянно привлекает новых людей, поэтому аренда всегда востребована, и сезон на рынке аренды в этом году еще наступит».

Алексей Кудрявцев тоже в своих прогнозах стремится обнадежить арендодателей: «Сегодня с достаточно большой долей вероятности можно утверждать, что осенью спрос на аренду столичных квартир традиционно возрастет, как минимум на 10-15%. Многие покупатели, изначально ориентированные на покупку квартиры, из-за снижения доходов и приостановки ипотечных программ будут вынуждены отложить приобретение квартиры и переориентироваться в сегмент аренды».

«На рынке аренды, в отличие от рынка продажи последних лет, присутствуют сезонные изменения активности, – поддерживает коллегу Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». – В связи с этим новые тренды должны проявиться несколько раньше осени, так как в сентябре для многих арендаторов решать вопрос проживания будет уже поздно: лето завершится, начнутся трудовые будни, дети пойдут в школы и сады, куда их надо устроить до сентября. Сколь значительной окажется фактическая осенняя активность арендаторов, сейчас предугадать сложно, так как этот аспект напрямую связан с реальной платежеспособностью. Соответственно, если подтвердятся мрачные прогнозы о «второй волне кризиса» и грядущих новых массовых сокращениях, которая предсказана рядом экспертов на осень, думаю, активность будет невелика. Однако, отбросив подобный апокалипсический сценарий и оттолкнувшись от фактического положения дел, рынок может найти поводы для оптимизма. Ведь за период «совместно-компактного» проживания у бывших арендаторов, ныне отказавшихся от съема квартир, несомненно, накопится психологическая усталость. И при первой же возможности они будут стремиться вновь обособиться в отдельном жилье. А это, соответственно, обеспечит и спрос на аренду квартир».

Что делать?

Отрадно, что эксперты рынка склонны отбросить апокалипсический сценарий, однако тревогу обывателей, подкатегорией которых являются хозяева сдаваемых квартир, так просто не унять. Продолжать сдавать, снижая ставку, переждать или вовсе продать квартиру – это только основные варианты поведения, выбрать один из которых хочется поскорее. «Каждый арендодатель решает для себя, что ему интереснее, выгоднее, исходя из его жизненной ситуации. Продавать сегодня квартиру имеет смысл, только если есть острая необходимость в большой сумме денег «здесь и сейчас», – делится своим мнением Мария Жукова. – Если нет такой необходимости, то сейчас выгоднее сдавать квартиру и получать доход. А когда рынок стабилизируется и цены пойдут вверх, вернуться к продаже. Просто ждать, когда начнется рост стоимости найма квартир, не имеет смысла. Я думаю, одна из причин роста объема предложения как раз связана с тем, что некоторые потенциальные продавцы решили повременить с продажей и вышли на рынок аренды».

Рынок аренды как нельзя лучше отражает формулу «время – деньги», уверен Олег Самойлов: «Каждый день «простоя» квартиры оборачивается упущенной прибылью, которая выражается вполне конкретной суммой. И конечно, в условиях «рынка нанимателя» самая разумная политика для владельцев квартир – проявлять разумную гибкость и идти на адекватные ситуации уступки, нежели терять время и, соответственно, деньги. Причем весной ситуация усугубляется конкуренцией со стороны так называемых «дачных» квартир, которые сдаются на летний период, но несколько дешевле». Так что, продолжает эксперт, неудивительно, что «критерии отбора» арендаторов за прошедшие полгода сильно изменились: «Раньше особую ценность для владельца представляла «семья бизнесмена, русские, москвичи». Сейчас главный критерий даже не «солидность кошелька» и «солидность жильца», а «стабильная платежеспособность». Слишком много случаев, когда наниматели, сняв квартиру по довольно высокой цене, съезжали через месяц из-за потери работы, а хозяину приходилось снова пересдавать, теряя деньги на простое».

Мнение эксперта. Валерий Барнинец, генеральный директор АН DOKI:
Рынок аренды зависит, как никакой другой в недвижимости, от уровня доходов простых граждан. Ведь 80% арендаторов – это приезжие, кто получает не самые большие зарплаты и кто в первую очередь может быть уволен или может согласиться на снижение зарплаты в обмен на возможность зарабатывать все же больше, чем там, откуда он приехал. Поэтому кардинальные изменения могут произойти только тогда, когда начнут расти зарплаты.

Как правило, люди в это время перебираются из дешевого жилья в более дорогое и качественное, а с другой стороны, появляется больше людей, которые могут снять квартиру отдельно и не жить в складчину. Такой процесс увеличивает спрос сначала на жилье эконом-класса, а затем переходит в дорогие сегменты. Однако я не вижу никаких предпосылок для этого в ближайшее время. Необходимо понимать, что весь этот год доходы населения будут снижаться и уже значительно снизились, а чтобы выйти на прежний уровень потребления, потребуется как минимум 2-3 года. Если у человека 70-80% зарплаты уходит на еду и мелкие покупки, он не будет снимать более дорогое жилье и уж тем более, если собственник предложит платить за аренду больше, он будет искать дешевые варианты или просто съедет с прежней квартиры.

Этот процесс активно происходил с декабря прошлого года по март и был лишь показателем того, что собственники на волне девальвации рубля решили, что аренда должна стоить больше, и не шли на уступки арендаторам. Такое противостояние приводит к тому, что люди кооперируются и снимают одну квартиру на несколько человек, и поэтому в это время сдается одна квартира, но освобождается 3-4. В аренде у потребителя есть возможность, что называется, «проголосовать ногами»; и вот когда таких голосов становится масса – мы видим поворот рынка в сторону потребителя и снижение стоимости аренды. Если хотите, это чистой воды демократия в недвижимости, и аренда – единственный сегмент, где это пока работает. В связи с этим хочу заметить, что Москва в этом отношении удивительный город. Почему аренда квартиры в любой столице Европы стоит гораздо меньше? А ведь доходы там гораздо выше. Это можно объяснить бессмысленной ценовой гонкой, которая сопровождала весь рынок недвижимости на протяжении последних 5 лет. Мы все очень быстро сообразили, как можно быть инвесторами и получать неоправданно высокие доходы от покупки жилья, но вот качеству жизни и сервису пока не научились. Поэтому и рынок недвижимости у нас похож на болото, где строят из того, что есть, и сдают то, что построили – тростниковые домики по цене золота.

В нынешней ситуации самым оптимальным вариантом для собственника будет сдача квартиры в ближайшие 1-2 года. Конечно, арендная ставка сейчас на 15-30% ниже, чем в докризисный период. Однако и нынешняя стоимость аренды позволяет заработать за этот период от 500 тыс. руб. в эконом-классе до $300 тыс. в элит-классе. Помимо этого, необходимо учитывать и вероятность того, что в ближайшие годы стоимость жилья может вернуться на докризисный уровень, а значит, появится возможность продажи квартиры после очередного ценового ралли на 30-50% дороже.

Источник