Квартира в Котельниках: экономим на покупке до 4 миллионов рублей

т cherry · 15.05.2009

Сегодня москвич, обитающий в обычном московском районе (не в Центре!) может провернуть весьма выгодную сделку. Продав квартиру в столице, — приобрести целых две в Котельниках. Например, — для себя и пожилых родителей или для себя и повзрослевшего ребенка.

В зависимости от стоимости московского жилья, удастся купить две двухкомнатных или однокомнатную и двухкомнатную квартиру. При этом уезжать Бог знает куда не придется – Котельники вот они, под боком у столицы. И до ближайшей станции метро вас могут доставить абсолютно бесплатно.

Этот чудо-город находится к юго-востоку от Москвы. Совсем рядом, буквально прижимаясь к МКАД своим западным краем. С северо-востока его ограничивает Новорязанское шоссе, за которым – Люберцы.

Экология учтена в ценах на жилье
Как рассказала

Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга группы компаний «Домостроитель», Котельники выглядят на фоне соседних населенных пунктов довольно выгодно. «Город заключен в зеленое кольцо: с северо-запада к нему подступает Кузьминский лесопарк, а с юго-востока – Томилинский, — говорит эксперт. – Также стоит напомнить о живописных природных озерах и искусственных прудах, возникшими на месте выработанных карьеров кварцевых песков».

Однако Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер» отмечает, что ветры здесь дуют преимущественно с запада – соответственно, Котельники получают воздух, «обогащенный» выбросами Москвы. А в нескольких километрах от города расположен московский Нефтеперерабатывающий завод. Впрочем, подводит итог Григорий Алтухов, экологи не находят серьезных отклонений от норм.

Соглашаясь, что экология юго-востока Ближнего Подмосковья далека от совершенства, Ольга Гусева («Домостроитель») подчеркивает, что это учитывается ценами на жилье (о них мы расскажем чуть позже).

Транспорт для «экономных»
Близость к Москве позволяет решить одну из главных на сегодня проблем – транспортную. Несколько минут на машине – и вы уже на МКАД. Практически из каждого микрорайона города идут автобусы и маршрутки до станций метро «Выхино», «Кузьминки» и «Люблино». К 2011 году метрополитен планирует продлить Таганско-Краснопресненскую линию до Жулебино – путь до Москвы станет еще короче.

…А теперь о том, с чего начиналась эта статья – о возможности доехать без денег. Все просто: в Котельниках находятся два крупных торговых центра: «МЕГА-Белая Дача» и «Маркткауф», от которых налажено бесплатное автобусное сообщение. Этой возможностью сразу же научились пользоваться наиболее экономные горожане.

Инфраструктура: в окружении торговых точек
Лучше всего ситуация, конечно, с торговлей. Существует уже упоминавшаяся «МЕГА-Белая Дача» — а это не только «Ашан», «ИКЕА», «Медиамаркт», «Оби» и многие десятки других магазинов, но и всевозможные развлечения: кинотеатр, игровой центр «Космик» с боулингом и прочим, круглогодичный ледовый каток. В общем, жители Котельников могут считать себя в привилегированном положении: у них есть то, ради чего сюда едут жители чуть ли не половины Москвы. Кроме этого, напоминает Григорий Алтухов («Лидер»), множество предприятий торговли и сферы услуг существуют в самих жилых районах: первые этажи новых зданий сделаны нежилыми, и в них расположились магазинчики, салоны красоты, фотоателье, химчистки и т.п.

«В Котельниках работают три общеобразовательные школы, четыре детских сада, детская школа искусств и две спортивные школы, — перечисляет Ольга Гусева («Домостроитель»). – Также есть промышленно-экономический техникум, клуб «Дружба» с теннисными кортами и детским бассейном, а в соседних Люберцах – детская хореографическая школа».

Наиболее сложная ситуация с детскими садами. «Устроиться туда крайне трудно, а очередь растягивается на несколько лет», — рассказал нам один из местных жителей. Новые садики запроектированы в составе строящихся микрорайонов, но это вопрос нескольких лет. А вот поликлиники – вполне на среднем для ближайшего Подмосковья уровне, серьезных проблем с ними не заметно. И сейчас в микрорайоне «Озерный» (о нем ниже) строится новая поликлиника.

Застройка: до и после 2000-го
Городскую застройку можно поделить на две категории – старую и новую. К первой относятся районы, возведенные в 60-е годы прошлого века: преимущественно 3-5 этажные дома из силикатного кирпича или железобетонных панелей. Есть и частные домики, в основной массе тех же лет. Выглядит все это, если честно, довольно уныло.

Новая застройка – уже нынешнего века, это многоэтажные (16-25 этажей) панельные или монолит-кирпичные дома. «Застройка ведется целыми микрорайонами, обеспеченными собственной инфраструктурой, — говорит Григорий Алтухов (корпорация «Лидер»), — К ее плюсам также можно отнести однородное социальное окружение и низкую криминогенность новых микрорайонов».

«На сегодня в Котельниках преобладает монолитно-кирпичное домостроение, — отмечает Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU«. — Из 15 объектов, предлагавшихся на продажу в трех жилых комплексах (в каждом несколько корпусов), 12 – монолитно-кирпичных и 3 – типовые серии ШКД (крупнопанельные дома иногда с монолитными вставками, — не совсем классический «типовой» дом)».

В предыдущие годы соотношение типовых серий и монолитно-кирпичных домов было примерно 50/50%, — отмечает эксперт. С «уходом» с рынка ЖК «Зеленый остров» (последние квартиры здесь предлагались в I квартале 2009 года) где преобладали панельные дома серии П-44Т, монолитно-кирпичное домостроение в Котельниках явно лидирует.

Как менялись цены в Котельниках
По данным исследования Московского региона за I квартал 2009 года, проведенного «IRN.RU», с конца 2007 г. до I квартала 2009 г. цены в Котельниках поднялись на 53% (с 49.500 руб. за 1 кв.м. до 75.800 руб.).

Заметим, что в других городах ближнего Подмосковья, цены за этот период выросли намного меньше: 19-48%, в среднем – на 32%. Значит, спрос на Котельники намного выше, чем на другие города, сопоставимые по удаленности от Москвы.

Причина, — именно в невысоком уровне цен на фоне других городов. Поэтому, они и обладали бОльшим потенциалом для роста. Так, если по данным «IRN.RU» в конце 2007 года средняя стоимость 1 кв.м. в городах ближнего Подмосковья составляла 62.700 руб., в Котельниках она равнялась 49.500 руб. В I квартале 2009 года: 82.700 руб. против 75.800 руб. соответственно.

Как видно из исследованиия Московского региона за I квартал 2009 года, проведенного «IRN.RU», наиболее сопоставимыми по цене городами на примерно на той же удаленности от МКАД являются:

— Балашихинский р-н, пос.Восточный, мкр.Щитниково (преимущественно дома серии П-44Т и П-44К) – 76.000 руб. за 1 кв.м.;
— Люберцы (разные дома) – 69.000 руб. за 1 кв.м.

Новые кварталы: «Озерный» и «Парковый»
Как мы уже говорили, с первичного рынка ушли последние квартиры в ЖК «Зеленый остров» (мкр. Силикат), в корпусе 13. В этом микрорайоне строилось 7 домов (6 домов серии П-44Т и 1 дом (корп.13) – монолитно-кирпичный). Так что ловить его можно на вторичном рынке.

Самый известный на сегодня район Котельников – «Белая Дача», он же «Озерный». Как говорит Григорий Алтухов (корпорация «Лидер»), он состоит из многоэтажных монолитно-кирпичных домов. Все здания выполнены по индивидуальным проектам и различаются между собой выразительными фасадами и архитектурными решениями. Есть квартиры любой площади и количества комнат.

«Почти все квартиры продаются до момента, как в доме начинаются внутренние отделочные работы и благоустройство территории, — отмечает эксперт. – В готовых домах квартиры можно найти только по переуступке или на вторичном рынке». В корпусах, строительство которых близко к завершению (1А, 3А, 15) выбор квартир уже весьма скуден. Напротив, в недавно начатых строительством корпусах (4А и 17) пока имеется огромный выбор. Правда «малогабариток» здесь не найти: площадь однокомнатных квартир – 54-56 кв. м, двухкомнатные – 78-85 кв. м, а трехкомнатные начинаются от 106 «квадратов». «Зато цены – весомое преимущество города и микрорайона «Белая Дача» в частности. Квартиры стоят от 43 до 52 тысяч руб. за кв. м. А с учетом того, что у продавцов практически всегда можно «выбить» скидку – цена будет где-то от 39 тысяч«, — говорит Григорий Алтухов.

Ольга Гусева («Домостроитель») рассказывает о другом проекте в Котельниках – жилом комплексе «Парковый» на северо-западе города. Общая площадь его трех очередей – 160 тыс. кв. м. Сейчас работы ведутся в корпусе №5 (17-этажном крупнопанельном трехсекционном доме) и в корпусе №6 (17-этажном крупнопанельном шестисекционном доме с угловой монолитной секцией). Корпуса №9, 14 и 15 уже сданы в эксплуатацию. Цены продаж – от 58500 до 67800 руб. за кв. м, с учетом действующей сейчас акции они снижены до 52650-61020 рублей. «На части объектов продажи квартир уже закрыты», — отмечает Ольга Гусева.

Что касается класса жилья, то для Котельников эти проекты позиционируются как бизнес-класс. Если рассматривать Котельники как город Московского региона в целом, то, безусловно, жилье в Котельниках относится к категории эконом-класса, — отмечает Татьяна Калюжнова («IRN.RU»).

Особенности планировок: квартиры стали больше
Как видно из исследований IRN.RU, в среднем площади квартир в новостройках Котельниках увеличиваются. В конце 2006 года средняя площадь квартир в Котельниках составляла 60,3 кв.м., а в конце 2007 года – 61,7 кв.м. В I квартале 2009 года – 62,7 кв.м.

Это происходит из-за возрастания доли монолитно-кирпичного жилья после «ухода» с рынка панельных домов П-44Т, где исторически предусмотрены небольшие площади квартир.

Вот так, по данным («IRN.RU») выглядит распределение средней площади квартир по комнатности (типам квартир) в Котельниках:

Год

	Средние площади квартир, кв.м.
	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные	4-комнатные
4 кв. 2006	44,2	64,4	85,1
4 кв. 2007	43,2	65,8	87,6	111,0
1 кв. 2009	44,8	67,5	92,1	108,5
Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU

Махнем Москву на Котельники?
Попробуем прикинуть, какую примерно экономию получит покупатель, если решится на покупку новостройки в Котельниках, а не в Москве? Помочь с расчетами мы попросили Татьяну Калюжнову («Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»)

Итак, в I квартале 2009 года, средняя стоимость 1 кв.м. в Котельниках составляла около 75.800 руб. Получается, что средняя стоимость квартиры – порядка 4,8 млн. руб.

В московских районах, расположенных вблизи Котельников (Марьино, Люблино, Выхино), стоимость квартиры на сегодня составляет около 7.500.000-8.000.000 руб. на вторичке (или 120.000-130.000 руб. за 1 кв.м.). Новостроек в этих районах на текущий момент нет, поэтому цены можно сравнить только с вторичкой.

«Таким образом, экономия получается около 2.500.000-3.000.000 руб. с квартиры, — резюмирует эксперт. — Для сравнения я взяла квартиру в этих районах площадью 62 кв.м., не требующую ремонта, в панельном доме. Если взять те же параметры, но квартиру, требующую серьезного ремонта (аналог новостройке), то диапазон цен в этих районах составит 7.000.000-7.700.000 руб. за квартиру (или 115.000-125.000 руб. за 1 кв.м.).

В этом случае экономия составляет порядка 2.000.000-3.000.000 руб.

Если взять квартиру в монолитно-кирпичном доме (62 кв.м., без ремонта), цена получится 8.200.000-9.000.000 руб. или 130.000-145.000 руб. за 1 кв.м. Экономия равна 3.000.000-4.000.000 руб«

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Преимущества Котельников бесспорны. Близость к Москве и – как следствие – транспортная доступность, лучшая, чем у многих «замкадных» районов Москвы. Добавим к этому прекрасную инфраструктуру, социальную однородность новых районов и – как финальный аккорд – цену жилья. Она низкая – по меркам не только Москвы, но и даже Ближнего Подмосковья. Открываются хорошие возможности для частных инвесторов. Квартиры, приобретенные здесь на начальных стадиях строительства, к моменту готовности дома обязательно вырастут в цене процентов на 30.

Наша справка
О происхождении названия «Котельники» историки спорят до сих пор, но все сходятся в том, что в основе лежит слово «котел». Самая романтическая версия базируется на том, что именно в этих местах останавливалось на привал войско Дмитрия Донского, шедшее на Куликово поле. Воины варили еду – естественно, в котлах, отсюда и имя. Более правдоподобное, хоть и не столь возвышенное объяснение связано с рельефом: «котлами» на Руси традиционно называли небольшие болотистые низины, а их вокруг города предостаточно.

Первое письменное упоминание о селе относится к 1623 году. На протяжении истории Котельниками владели разные люди – тут и Борис Иванович Морозов (воспитатель Алексея Михайловича – первого российского царя из династии Романовых). От него сельцо перешло по наследству к его брату Глебу, а затем – его жене Феодосии (той самой, что запечатлена на знаменитой картине Сурикова «Боярыня Морозова»).

В войну 1812 года село сгорело на две трети, а после, в 1818-м, было приобретено князем Сергеем Михайловичем Голицыным, владельцем знаменитой усадьбы Влахернское (Кузьминки).

Рабочим поселком в Ухтомском районе Московской области Котельники стали в 1938 году. Статус города в составе уже Люберецкого района был получен в 2004 году, а с 2007 года Котельники стали городом областного подчинения.

Численность населения – около 20 тысяч человек.

Квартиры в Котельниках можно купить у компаний: ГК «Домостроитель» и ФСК «Лидер»

Примеры предложений новостроек в Котельниках

Адрес

	Продавец	Дом	Площадь квартир, кв. м	Цена 1 кв. м	Сроки окончания строительства
Белая Дача, корп. 17	«Лидер»	25-этажн., монолитно-кирпичный	54-120	от 39 тыс. руб.	IV квартал 2010 года
Белая Дача, корп. 4А	«Лидер»	22-этажн., монолитно-кирпичный	54-113	39,2-48 тыс. руб.	IV квартал 2010 года
ЖК «Парковый»	«Домостроитель»	17-этажн., кирпично-каркасный	54-127	52,6-61 тыс. руб.	Частично сдан ГК
мкр. «Силикат»	«Квартал-2000»	17-этажн., монолитно-кирпичный	45-65	от 72 тыс. руб.	Сдан ГК
Белая Дача, корп. 11	«Миэль»	17-этажн., монолитно-кирпичный	38-92	от 75 тыс. руб.	IV квартал 2010 года
Источник: Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru