Загородная аренда 2008 – кризис еще впереди
Для большинства сегментов недвижимости 2008 год оказался поделенным пополам — на «до» и «после» начала мирового финансового кризиса. Единственным исключением стала загородная аренда, тут «дыхание» кризиса ощущается еще не так сильно.
Разделительной чертой для этого рынка является весенне-летний период, именно на это время приходится пик активности. Поэтому влияние кризиса можно будет оценить только в апреле-мае 2009 года, а сейчас спокойно подвести итоги года уходящего, практически без оглядки на нестабильность на мировых финансовых рынках.
Тенденции
Разделительной чертой для этого рынка является весенне-летний период, именно на это время приходится пик активности. Поэтому влияние кризиса можно будет оценить только в апреле-мае 2009 года, а сейчас спокойно подвести итоги года уходящего, практически без оглядки на нестабильность на мировых финансовых рынках.
Тенденции
Рынок аренды загородной недвижимости гораздо сильнее остальных сегментов подвержен сезонности. Так как решающим фактором для арендаторов является жизнь на природе, с природой вполне уместно сравнивать и его поведение — весной рынок пробуждается, начинает активно «цвести», летом живет полной жизнью, и угасает осенью. Зимой жизнь в нем еле теплится, с небольшим всплеском в районе Нового года, когда москвичи стремятся выехать за город для того чтобы отметить праздник. Весной на рынке выставляются все самые лучшие предложения, как в долгосрочную аренду, так и на летний период. Одной из тенденций, активно развивавшихся в этом году, стало так называемое «завышение класса объекта». Ограниченное количество качественного предложения вынуждает арендаторов снимать практически все, что попадает на рынок, вне зависимости от цены. Правда, тенденция эта прекратила свое существование с началом осени и приходом кризиса — объекты, цены на которые были сильно завышены весной, осенью подешевели, произошла некоторая коррекция. Это вполне можно считать новым трендом, потому что в прошлые годы осеннее снижение было не так заметно — цены, установившиеся в период активизации рынка, держались на том же уровне до следующего всплеска спроса, а потом начинали опять расти. Сейчас произошел некоторый откат.
Еще одна заметная тенденция — заметно увеличившийся спрос на дома в дальнем Подмосковье, или даже в соседних областях. Этот тренд в какой-то степени повторяет тенденции рынка купли-продажи загородной недвижимости. «Потенциальные наниматели готовы провести лишних несколько часов в дороге, но отдохнуть в более экологически благоприятном месте, характеризующимся более низким уровнем арендных ставок», — поясняет ситуацию руководитель аналитической службы «МИАН-Агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. Ближе к концу года эта тенденция несколько трансформировалась — на больших расстояниях от Москвы появились предложения в очень высоких ценовых сегментах, с арендными ставками, доходящими до $40 тыс. Пока сложно сказать, насколько они пользуются спросом, об этом можно будет говорить только весной, но скорее всего, этот тренд будет носить очень кратковременный характер. Несмотря на то, что рынок аренды в России является очень закрытым и большая доля его находится в тени, постепенно все-таки происходит процесс легализации. Признаком этого становится появление в арсенале «серьезных» компаний услуг, которые раньше были доступны только клиентам небольших агентств и частных риэлторов. Одним из таких предложений стала аренда загородных домов на майские и новогодние праздники. «Для арендодателей и управляющих компаний майские праздники и Новый Год — очень важный период. Стоимость аренды коттеджа в эти периоды по сравнению с обычными днями возрастает как минимум в полтора раза, а обычно — в два», — говорит руководитель Аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.
Предложение
В силу сезонности рынка, количество предложений на загородной аренде имеет два пика. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», приходятся они на апрель и октябрь. Весной увеличение происходит за счет активизации спроса, а осенью дома, арендованные на лето, опять возвращаются на рынок. Если рассматривать объемы предложения по сегментам, то в апреле картина была следующая: половина из всех предлагаемых коттеджей относились к низшей ценовой категории, 35% занимал бизнес-класс, доля элитного сегмента составляла 15%. Но в зависимости от сезона эти показатели могут меняться. В феврале 2008 года втрое место по количеству предложений занимали элитные объекты стоимостью от $10 тыс., а эконом-класс, хоть и держал первую строчку, имел в активе на 20% предложений меньше, чем в апреле. К июню, когда все желающие уже сняли коттеджи на лето, процентное соотношение снова изменилось. Низший ценовой сегмент прибавил 2%, «элитка» сократилась на 7 пунктов, на втрое место заняли коттеджи класса бизнес+ стоимостью $5-10 тыс. (22%). При этом в числовом выражении количество предложений к июню значительно снизилось, примерно в 2 раза относительно февраля 2008 года, а по сравнению с апрелем — в 4-5 раз в зависимости от ценового диапазона.
Данные «МИЭЛЬ-Аренда»
Ближе к концу года, как уже было сказано, произошел традиционный всплеск предложения. Однако эксперты зафиксировали увеличение гораздо большее, чем в прошлые годы — в ценовом диапазоне $5-10 тыс. количество предлагаемых в аренду коттеджей почти сравнялось с апрельским, а в высшем ценовом сегменте даже обошло показатели второго весеннего месяца. «Про предложение можно отдельно сказать, что оно значительно увеличилось осенью за счет тех домов, которые до этого выставлялись только на продажу. Рынок от этих качественных домов стал значительно разнообразнее», — говорит генеральный директор агентства элитной недвижимости «Усадьба» Евгений Иванов.
Таким образом, можно сделать вывод, что мировой финансовый кризис косвенно, но все-таки коснулся — падение цен на загородную недвижимость вынудило многих собственников снять с продажи свои дома, переведя их на арендный рынок. «Большинство собственников — это инвесторы. Так же как и на фондовом рынке, они ориентированы не на получение дивидендов, в нашем случае — арендной платы, а на рост стоимости самой акции или объекта. Большинство из них покупали дома на ранних стадиях строительства, многие делали ремонт, а теперь оказались в ситуации, когда продать довольно проблематично. Поэтому они принимают решение не продавать, а сдавать в аренду», — комментирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Немаловажный фактор в структуре предложения — распределение коттеджей по направлениям и расстоянию от МКАД. Тут баланс сохраняется многие годы, ничего нового за прошедший отчетный период не произошло. Безоговорочным лидером, по-прежнему является запад Подмосковья, занимающий чуть более трети рынка. По 1/6 у примыкающих юго-западного и северо-западного. Север Московской области имеет в своем активе чуть более 1/10, а на долю юго-восточного, северо-восточного, юго-восточного и южного направлений приходится в совокупности 1/5 часть всего рынка.
Направление также играет существенную роль в ценообразовании на рынке загородной аренды. Если брать весь рынок в целом, то за период с июля 2007 года по июль 2008 года рост средней стоимости предложения по Подмосковью составил 35-40%, а средняя арендная ставка — $6928 (удорожание относительно начала года — 28%). Но к декабрю стала заметна обратная динамика, снижение в целом по рынку составило до 50%, а на престижном западном направлении в сегменте дорогих коттеджей — 15-20% по сравнению с пиковыми значениями года. Если весной-летом средняя цена коттеджа на Рублево-Успенском шоссе составляла более $10 тыс./месяц, то теперь этот показатель начал снижаться.
Минимальная арендная ставка на коттеджи, зафиксированная на этом направлении, составляет на сегодняшний день менее $2 тыс./месяц, приводит данные статистики Дмитрий Таганов. По его словам, на западных направления, которые ранее считались «местом дислокации» исключительно элитного сегмента, в аренду сегодня предлагается 794 коттеджа эконом-класса, стоимостью от 54 тыс. до 1 млн. рублей. За минимальную сумму арендатору предложат дом площадью 250 кв. м, в Горках-2. В максимальном бюджете есть возможность снять дом площадью 1,25 тыс. кв. м на 25 км Минского шоссе. Максимальная арендная ставка на элитные коттеджи составляет 2,16 млн. рублей за дом в Барвихе, площадью 1,2 тыс. кв. м. В доме есть каминный зал, зимний сад, бассейн, тренажерный зал. На территории — отдельный дом для охранника и гараж на 2 машины. Спрос
Структура спроса на аренду загородной недвижимости в этом году несколько изменилась. Как и в прошлые годы, уровень востребованности этого типа жилья колебался в зависимости от сезона, но в этом году одновременно с приростом количества предложений осенью, спрос существенно сократился не только из-за окончания холодов.
Проследив кривую за первые 6 месяцев 2008 года, можно говорить о том, что спрос на аренду загородной недвижимости зимой-осенью рос быстрыми темпами. Причины вполне очевидны — в первую очередь, это с желание жителей Москвы на летний период перебираться на природу, подальше от шумного мегаполиса. Важно отметить, что до середины года в отдельных сегментах превалировал над предложением, в ценовом диапазоне $3-5 тыс./месяц, соотношение, по состоянию на июнь 2008 года, составляло 2 к 1.
В целом арендаторов домов в Подмосковье можно разбить на три категории. Первая — это те, кто снимает загородные дома на лето для семьи, о покупке собственного загородного дома эти съемщики не задумываются в принципе. Для второй категории покупка загородного дома, в силу разных причин недоступна, и они предпочитают снимать коттеджи на постоянной основе. В эту же категорию можно отнести топ-менеджеров российских компаний, которые приезжают работать в Москву из регионов.
Также загородная аренда была востребована у иностранцев, сотрудников представительств мировых корпораций, посольств и так далее. На этой категории арендаторов нужно остановиться отдельно. Во многом именно иностранцы стали причиной резкого снижения спроса на загородную аренду в осенний период. Мировой финансовый кризис вынудил многие компании закрыть свои представительства в России, а если и не закрыть, то отозвать часть сотрудников из нашей страны. Долгое время эта категория подмосковных арендаторов составляла костяк потребителей в сегментах бизнес-класс и элит. С их уходом на рынок попало большое количество предложений, а спрос, соответственно, сильно сократился. Показательным примером являются арендные поселки Московской области, такие как «Росинка» и «Нахабино Кантри Клаб». Впервые за последнее время в них есть свободные дома. Раньше для того чтобы снять дом в «Росинке», нужно было записываться в waiting-list, причем срок ожидания мог составить до двух лет. По словам генерального директора группы компаний Rosinka International Group Анатолия Валетова, проблемы с заполняемостью «Росинки» могут начаться уже весной будущего года. «У нас с клиентами заключены долгосрочные договора аренды, часть из них истекает в марте 2009 года. Возможно, проблемы будут, но не ранее чем через полгода-год. На сегодняшний день мы имеем 100% заполняемость, но судя по тому, насколько сократился лист ожидания, основные трудности еще впереди», — говорит он.
Если сравнить активность загородных арендаторов в пиковый период (апрель 2008 года) и в конце года, то картина получается совсем не радужная. Сильнее всего сократился спрос в ценовом диапазоне $3-5 тыс. — в 4,5 раза. Второе место по падению занимают сегменты $1-3 тыс. и $5-10 тыс. — сокращение в 4 раза. Замыкают список самые дорогие предложения, стоимостью от $10 тыс./месяц, там спрос сократился «всего» в 3 раза.
Прогнозы экспертов
То, что мировой финансовый кризис «докатится» до загородной аренды, не вызывает сомнений. Подтверждением этому служит ситуация с ценами, спросом и предложением, которая сложилась уже к концу 2008 года. Наиболее сильным, по мнению Марии Жуковой, влияние будет на самый дорогой сегмент в загородной аренде. «Если кризис будет дальше развиваться и углубляться, и финансовые затруднения будут все более сильно затрагивать различные слои населения, то я думаю, что это отразится, в первую очередь, на рынке аренды элитной загородной недвижимости. Может значительно снизиться спрос на коттеджи, которые сдавались по $10-50 тыс. в месяц, что в свою очередь может привести с снижению стоимости найма», — говорит эксперт. Она также отмечает, что, те, кто арендовал загородные коттеджи в прошлые годы, в следующем могут или совсем отказаться от выезда за город, или перейдут в более низкую ценовую категорию. С ней не согласен Евгений Иванов, он считает, что отказать себе в удовольствии жить летом ближе к природе москвичи не смогут. «Думаю, что весенний сезон-2009 будет очень активным, поскольку кризис не отменял желания жить на свежем воздухе. Да и те наши клиенты, кто временно отложил покупку дома, станут арендаторами», — говорит он.
Наиболее пессимистичный прогноз дает Дмитрий Таганов, он склонен полагать, что рынку загородной аренды, фактически, пришел конец: «Еще не так давно все говорили о том, что рынок загородной аренды растет. Сегодня аналитики высказывают совершенно другие прогнозы. Считается, что рынок загородной аренды постепенно умирает. Его возрождения ждать придется очень долго. Поскольку загородный сектор является предметом роскоши, то загородная аренда — роскошь вдвойне».
И все же, верить в то, что рынок загородной аренды умирает, очень не хочется. Остается надеяться, что прогнозы аналитиков не оправдаются, по крайней мере, не полностью, и рынок не погибнет, а всего лишь впадет в спячку на время кризиса.
Свежие комментарии