Новое Подмосковье: от таунхауса до усадьбы

Финансовый кризис послужил причиной тому, что сегмент загородной недвижимости переживает непростой период. Тут –  снижение цен, там – скидки… Многие эксперты отмечают, что конкуренция на рынке «загородки» усиливается – и это побуждает застройщиков изобретать все новые способы привлечения покупателей.

Как и думать о новых форматах жилья. Ну а покупатели прикидывают — какие варианты в период финансового кризиса можно считать как раз наиболее «стойкими».

Впрочем, изменения на рынке загородной недвижимости, считает Сергей Дмитриев, коммерческий директор «ГДЕЭТОТДОМ.РУ», начались ещё до всех кризисов. «В дорогом сегменте стали популярны проекты клубных поселков «по интересам», объединяющих любителей активного отдыха и спорта, таких как, например, катание на яхтах и гольф. А в нише эконом-класса всё больше востребованы таунхаусы». Именно эти направления показывают сейчас наиболее интересное развитие.

Сегодня основная тенденция состоит в том, что активно   развиваются два формата загородного жилья. Так говорит коммерческий директор Urban Group Роман Большаков. «Первый – это крупные поселки таунхаусов. Сама идея таких поселков таунхаусов пришла в Россию пять-шесть лет назад, таунхаусы стали «разбавлять» коттеджи в загородных поселках. Однако как самостоятельный формат, то есть крупные, порядка 50-60-70 тыс. кв. метров, поселки только таунхаусов, они стали популярны в последние годы». Другим набирающим популярность форматом Роман Большаков называет загородные жилые комплексы, сочетающие таунхаусы и многоквартирные дома с квартирами небольших площадей. И добавляет, что перечисленные форматы относятся к классу жилья эконом-класса, которое в 2008 году активно развивалось.

Заместитель генерального директора по маркетингу и продажам компании Rosinka International Group Анатолий Валетов, отмечает, что всё идёт к тому, что покупатель станет более избирательным. «До нынешнего момента было большое многообразие проектов и покупатель часто не обращал внимание на качество строительства, инфраструктуру, репутацию застройщика и так далее. А вот сейчас, в условиях финансового кризиса, большинство проектов потеряют свою популярность». По мнению Анатолия Валетова, наибольшим спросом будут в основном пользоваться проекты с расширенной инфраструктурой, которые были возведены при участии надежных девелоперов, компаний с проверенным именем – тут риски остаться без недвижимости и инвестиций минимальны. И, конечно же, сегодня речь идет только о готовом жилье, потому что в строящиеся объекты желающих вкладывать очень мало, да и в сложившейся экономической ситуации это невыгодно.

Анатолий Валетов тоже полагает, что формат таунхаусов идёт на рынке «обособленной позицией». «Если мы посмотрим на западный рынок, – говорит наш эксперт, – то увидим, что данное жилье – это наиболее эффективное использование земли, которая там достаточно дорогая. Подобные объекты там строятся либо в черте города, либо на границе, где возводить полноценные дома очень дорого и нецелесообразно. Выбор в пользу поселка таунхаусов стоит делать только в том случае, если он находится вблизи города или в его пределах. На большом расстоянии имеет смысл строить только отдельные дома с индивидуальными участками».

У нас же, как всегда, всё по-особенному. Многие девелоперы заявили проекты таунхаусов, например, в 50-километровой зоне по Новой Риге – хотя там земля как раз более дешевая и индивидуальное жилье было бы выгоднее. Но, поскольку непрофессиональных девелоперов на рынке большинство, сожалеет Анатолий Валетов, подобные проекты (на которые даже в условиях стабильной экономической ситуации не было достаточного спроса) составляют существенную долю от заявленных.

Впрочем, с «удалением» таунхаусов в будущем, возможно, придётся смириться. Роман Большаков считает необходимым отметить ещё несколько важных моментов. Да, застройщики стремятся создавать проекты эконом-класса в максимальной близости от Москвы, поскольку «таунхаусный» формат предполагает ежедневные поездки на работу в город. Однако свободной земли около столицы осталось очень мало. Поэтому в перспективе поселки эконом-класса будут появляться и на расстоянии 30-40 километров от МКАД.

Сергей Дмитриев из  «ГДЕЭТОТДОМ.РУ» согласен, что к числу новых тенденций надлежит отнести сокращение потенциального места под застройку вблизи Москвы. «Меньше свободных участков – меньше возможных предложений. Следовательно, стоимость «ближнего» жилья стабильно увеличивается – и нет оснований полагать, что картина может серьёзно измениться. И нет ничего удивительного, что объекты, расположенные примерно в часе езды от города, – это всё больше и больше не эконом-, а  бизнес-класс. Или даже дорогое элитное жилье». Со всеми вытекающими – участки попросторнее, более насыщенная инфраструктура посёлков, повышенная комфортность. Зато «на дальних подступах» сегмент доступного жилья увеличивается.

А те проекты, которые сейчас возводятся на расстоянии 10-15 километров от Москвы и демонстрируют высокую степень строительной готовности, будут пользоваться – да и сейчас пользуются – наибольшим спросом как на первичном, так и на вторичном рынке. Ведь люди уже оценили прелести загородной жизни, но земли под таунхаусные проекты эконом-класса, повторим, остается все меньше. Поэтому, подчёркивает Большаков, даже в условиях кризиса подобные комплексы демонстрируют высокую ликвидность: «Мы это заметили даже на примере нашего ЖК «Ивакино-Покровское». За последнее время мы не констатируем уменьшения внимания покупателей – продажи остались на докризисном уровне.

Рассуждая о том, к какому типу загородной недвижимости стоит внимательнее присмотреться в период кризиса, Анатолий Валетов (Rosinka International Group) напоминает, что сегменты экономического и элитного класса сами по себе несопоставимы. Хотя бы потому, что предложений в классе «эконом» в несколько раз больше. Есть разница и в степени «безопасности» этих направлений. «В столь нестабильное время, когда нет определенности в будущем, когда люди теряют свои рабочие места, не уверены в своих завтрашних доходах, вопросы о расширении или смене жилья стоят на последнем месте. Если расставлять места, то первым по уязвимости идет эконом-класс, далее «бизнес», и на последнем месте –  «элит». Это обусловлено тем, что по настоящему элитных и качественных поселков очень мало, и в первую очередь они будут пользоваться популярностью, тем более что по ним уже идет довольно сильная корректировка цен».

По тем же причинам аналитики прогнозируют падение цен в элитном сегменте практически вдвое. Даже при условии, что количество обеспеченных людей у нас не уменьшится, желающих в ближайшее время инвестировать в недвижимость уменьшится в несколько раз. Тем более, добавляет Валетов, нормальных загородных проектов было и так не много, а в ситуации финансового кризиса их станет еще меньше. «Зато данная ситуация, скорей всего, положительно скажется на самих застройщиках, которых останется не так уж и много. Они будут более тщательно продумывать все аспекты проектов: от коммуникаций до инфраструктуры».

И вообще – необходимо отметить, что кризис затронул рынок недвижимости в первую очередь, потому как он был перенасыщен объектами, то есть предложения в несколько раз опережали спрос. Теперь же, когда спрос пошел на убыль, многие проекты замораживаются из-за своей неликвидности. В том числе на это повлияли и неоправданно высокие цены.

 «Наименее уязвимы в кризис те загородные проекты эконом-класса, особенно таунхаусы, сочетающие городской комфорт и прелести загородной жизни, которые расположены на расстоянии 10-15 км от МКАД», – уверен Роман Большаков (Urban Group). При этом необходимо обращать внимание на степень готовности проектов – она должна быть не менее 80 процентов –  и на прозрачность схем продажи. «Идеально, когда застройщик работает по 214-му закону, который полностью защищает покупателя от недостроя или нарушения сроков сдачи поселка».

Что же до элитного и даже очень элитного сегмента рынка, то Сергей Дмитриев отмечает «повышение интереса к … усадьбам. И не к новоделу, а к настоящим, старинным, со статусом памятника истории и архитектуры».  По статистике риэлторских агентств, довольно серьёзный процент их клиентов рассматривает вариант приобретения именно такой недвижимости. Правда, с бумагами тут придётся повозиться – так что куда как проще взять дворянское гнездо в аренду.

Источник