Не такие, как все: кому нужны нестандартные участки

Интерес этот, правда, тоже не вполне стандартный. Обычно покупателям проще прицениться к стандартному участку в стандартном же поселке. Именно такие участки составляют большую часть рынка. Они обладают параметрами и качествами, которые легко оценить, из их множества легко сделать выбор. Участок, обладающий нестандартными параметрами, создает гораздо больше сложностей для девелопера. Типовой проект на таком участке не построишь.

Тем не менее, именно такие участки могут дать девелоперу возможность заявить о себе на рынке недвижимости. Ведь что, по большому счету, мы понимаем под нестандартным участком? Как правило, это участок, ландшафт которого обладает рядом характерных особенностей. Это может быть переменная высотность, наличие зеленых насаждений или русла местного воодоема (пруд, ручей или мелкая река), заходящего на участок. Фактически, речь идет о рыночных преимуществах участка, который еще до начала строительных работ обладает рядом уникальных особенностей, позволяющих выгодно позиционировать его в своем сегменте. Участки с лесом или водоемом всегда ценились покупателями загородной недвижимости. Что же касается других особенностей ландшафта, таких, как переменная высотность, то их легко обыграть с помощью правильной архитектурной концепции.

Стараниями девелопера особенности участка могут стать выгодной продаваемой концепцией будущего проекта. Например, участок, изрезанный водоемами разной глубины и протяженности, наверняка «потребует» мостов, террас, потому отделка, ландшафтный дизайн и позиционирование такого проекта будут весьма характерными. Перепад высот дает еще большую свободу действий – от обыгрывания этого перепада с помощью лестниц, мостов и вертикального озеленения, до использования в строительстве, с особым расположением жилых домов. Коттеджи и таунхаусы на таких участках напомнят покупателю о горной Шотландии. Правда, большие площади с необычным ландшафтом найти не так просто, поэтому чаще всего архитектору приходится оформлять индивидуальный участок под одно домовладение. Это и сложнее, и проще одновременно, не говоря уже о том, что такому участку необходимо долго искать покупателя.

Аналитические данные по этому направлению в отечественном девелопменте получить тоже непросто, ввиду малочисленности предложений. Однако ГК «Масштаб» удалось подсчитать, что на долю нестандартных участок под застройку приходится всего 3% от общего количества земельных участков в коттеджных поселках РФ. Неудивительно, что стоят готовые проекты не просто дорого, а очень дорого: уникальная архитектурная концепция, продуманность проекта, все параметры жилого поселка премиум-класса сами по себе не могут быть дешевыми, а общемировая практика наценивает сверху около 15-25% сверху – за сам участок, разительно отличающийся от своих равнинных прямоугольных аналогов.

Иными словами, эксперты уверены, что нестандартные участки могут и должны пользоваться спросом, однако не постоянным, а направленным. Состоятельные покупатели ищут уникальный участок, чтобы создать с его помощью «дом мечты». Архитекторы ищут площадку для реализации ярких, необычных проектов, которые могут претендовать на премию. Однако в целом покупателей с такими запросами на рынке не так уж много. Малочисленность предложения и избирательность спроса мешают подсегменту стать организованным.

В этом кроется один из парадоксов «узких» сегментов рынка: покупатель, мечтающий о необычном участке, может его просто не найти, и удовольствоваться необычной концепцией застройки вполне обычного участка. Зато такие предложения находят знающие рынок покупатели, которые собираются застроить его, дождаться пресловутых премий и продать уже совсем по другой цене.

Для того, чтобы продать нестандартный участок, нужно вложить средства в архитектурную концепцию, пиар и рекламу проекта. Без этих затрат участок будет просто «не таким, как все». Участок, который правильно застроен и позиционирован на рынке, имеет все шансы стать уникальным, и цена такого участка может вырасти в полтора-два раза. Впрочем, точных данных о том, как высоко можно поднять ценовую планку для участка с уникальными характеристиками, у аналитиков нет. Все сходятся лишь на том, что нестандартный участок, требуя от девелопера дополнительных вложений, может принести дополнительную прибыль.

Эксперты считают, что в будущем сегмент так называемых нестандартных предложений станет массовым, а разнообразие форм и ландшафтов — вполне обычной для рынка вещью. «Ровный плоский участок нужен для сельского хозяйства», — иронизирует Андрей Князев, гендиректор компании Mozaik Development. Так что в недалеком будущем можно ожидать, что девелоперы и архитекторы будут создавать нестандартный ландшафт участков самостоятельно.