Цены в Москве спикировали на «дно»
За два последних месяца падение жилищных цен поставило новый рекорд – «минус» 7,5%. Средний уровень цен на московские квартиры снизился ниже 5000 долларов. Что принесет весна – новое удешевление или стагнацию – мнения ведущих аналитиков расходятся.
Средняя цена квадратного метра на начало марта достигла 4900 долларов, что соответствует уровню четырехлетней давности. Падение на 7,5% стало рекордным за все время индексации, причем, так быстро московская недвижимость не дешевела даже после дефолта 1998 года.
Низкокачественное жилье в панельных и блочных домах в феврале потеряло почти 9% стоимости, монолитные и кирпичные дома — 6%. С учетом дальнейшего снижения цен с наступлением весны квадратный метр в панельных хрущевках на сегодняшний день предлагают по 4,1 тыс.долларов, квартиры в старых кирпичных пятиэтажках и современных высотках продают по 4,5 тыс., современный монолит-кирпич — 5,3 тыс. за метр. Коррекция цен на недорогие квартиры за последние недели перестала резко опережать снижение цен в сегменте дорогого жилья, что свидетельствует о скорой стабилизации на рынке, говорят некоторые эксперты.
В элитном и бизнес-классах цены рухнули на 10%, что является абсолютным рекордом в современной истории рынка недвижимости. Квартиры подешевели до 13,5 тыс. и 7,1 тыс. долларов за метр соответственно. При этом падение цен сопровождалось сокращением объемов предложения во всех сегментах и ростом числа сделок на 4,6% по сравнению с январем.
Никого не должно смущать то обстоятельство, что в рублях цены в феврале выросли на пару процентов, показав отметку в 138 тыс.рублей. Это не связано ни с чем, кроме как с девальвацией рубля. Это доказывает факт того, что в последнюю неделю месяца, когда курс рубля на время стабилизировался, рублевые цены также пошли вниз. Таким образом, тенденция снижения очевидна. Вопрос в том, насколько продолжительной и сильной она будет. Некоторые из опрошенных газетой ВЗГЛЯД экспертов считает, что снижение будет происходить медленнее по причине оживления ипотеки, возвращения покупателей и стабилизации валютных курсов.
«Рынок жилья сейчас очень чутко реагирует на любой позитив в экономике, — говорит аналитик компании «Реал-Консалтинг» Михаил Талмацкий. – Это объясняется отсутствием хороших новостей с фондовых рынков, с одной стороны, а с другой – отсутствием спроса и сделок на с недвижимостью. Все застыло, как в замороженном городе – нет ни спроса, ни денег на этот спрос. Пока не восстановится экономика, говорить об оживлении преждевременно. Нас ждет стагнация с периодическими спадами и подъемами на почти нулевом уровне».
Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» считают, что весной темпы снижения цен замедлятся. Причем, в первую очередь, перестанет дешеветь низкокачественное жилье, а более дорогие квартиры продолжат терять в стоимости. Долгосрочным уровнем, на котором может закрепиться цена, называется планка в 4000 долларов.
«Зачем покупать сегодня, когда все-таки есть надежды, что владельцы пустующего жилья снизят цены еще и еще раз, а пока можно пользоваться подешевевшей арендой, — говорит ВЗГЛЯДу владелец столичного риэлторского бюро Владислав Луцкий. – Одно заявление министра финансов Кудрина о том, что докризисных цен не будет еще 5-10 лет – и все, рынок встал. Понятно, что это было обращение, скорее всего, к застройщикам, но такие слова не способствуют оживлению продаж и с удовольствием цитируются потенциальными покупателями в расчете на дополнительный дисконт».
Среди определяющих ближайшее будущее рынка факторов, способных восстановить рынок продаж, особое место занимает ипотека, как единственно существующий инструмент кредитования. Как сообщает компания «Кредитмарт», рассчитывающая «ипотечный индекс», к марту на рынок ипотеки вернулись еще три крупных игрока, и теперь 19 из 25 крупнейших банков предлагают клиентам деньги на приобретение жилья.
«От такого возвращения ни горячо, ни холодно, — говорит Михаил Талмацкий. — Ставки продолжают расти, хотя это уже нонсенс и фарс в одном флаконе. Как можно их поднимать, когда они и так недоступны – непонятно. Банкам очень нравятся, наверное, слова главы Центробанка о том, что дешевых кредитов не будет, а ставка рефинансирования в 13% является «нормальной». От такой «нормальности» стоит в стране все – нет кредитов для строителей, покупателей жилья, ни для кого. Если ставка «нормальна» для ЦБ, то надо его изолировать от экономики, которой такая политика наносит разрушение катастрофической силы».
По оценке «Кредитмарта», в среднем процент по рублевой ипотеке на вторичном рынке жилья составлял 18,8%. Долларовая ипотека стоила в феврале в среднем 15% годовых. Надо отметить, что это – «чистая» ставка, без учета разного рода «дополнительных» поборов, которые банки продолжают «прятать» за строчками договора об обслуживании счета, страховании и так далее. Эксперты утверждают, что к этим средним стоит добавить порядка 2-4%. То есть при ставке в 21-23% годовых на 30 лет любой ипотечный заемщик переплатит за квартиру более шести ее стоимостей.
По мнению многих экспертов, наибольшее падение придется теперь не на Москву, хотя и столица еще не ушла на свое «дно», а на регионы, особенно те, где наиболее развита была ипотека.
«Москва вряд ли станет лидером по темпам снижения цен на жилье, так как московская экономика зависит от множества факторов, а в некоторых городах России она зависит лишь от одного фактора, например, от цены на нефть. Можно предположить, что положение дел будет во многом схожим кризису 1998 года», — говорит вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Константин Апрелев.
По его словам, если посмотреть на то, как падали цены на жилье после кризиса 1998 года, то в Москве до июня 2000 года они снизились лишь на 35%, тогда как в таких городах, как Омск, Екатеринбург, Пермь, Красноярск и Новосибирск, практически на полные 60%.
Кроме того, по данным гильдии, Москва не была и лидером по темпам роста цен с июня 2000 года по сегодняшний день: она по этому показателю находилась лишь на девятом месте в России. «Цены на жилье в Москве с 2000 года выросли в девять раз, тогда как первые места с еще большими темпами роста занимают Омск, Пермь и Санкт-Петербург, — отмечает Константин Апрелев. — Так что Москва не была ни лидером по снижению цен во время кризиса 1998 года, ни лидером по росту цен после него». При этом, речь идет именно о темпах роста, и необходимо помнить о реальной разнице цен, которая существует сегодня между Москвой и регионами.
«Сегодня в Москве, даже для среднего класса, даже с ипотекой, жилье является недоступным, тогда как в регионах тот же средний класс может купить квартиру и без ипотеки», — считает главный риэлтор страны.
Суммируя мнения и прогнозы аналитиков рынка, можно сделать вывод, что удешевление квартирных метров продолжится еще 2-4 месяца, а возвращения к докризисному уровню можно ожидать не раньше, чем через три года. Впрочем, именно столько понадобилось рынку, чтобы восстановиться после дефолта 1998 года, а что будет сегодня – неизвестно.
Свежие комментарии