Что нужно знать об ипотеке? Часть 2. Заключение договора

Договор об ипотеке (залоге недвижимости) относится к гражданско-правовым договорам и заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, регулирующих порядок совершения, форму, условия действительности сделки, последствия признания сделки недействительной, порядок заключения договора и т.д.

Так, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Содержание договора об ипотеке

Как и в любом договоре, в договоре об ипотеке должны быть прописаны все существенные условия, иначе, в случае их отсутствия, он будет признан недействительным. Существенными условиями договора об ипотеке являются собственно предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предметом договора ипотеки всегда является недвижимое имущество. Так, необходимо указать, к какой именно разновидности недвижимого имущества оно принадлежит (земельный участок, квартира, жилой дом и т.д.). В том случае если недвижимое имущество имеет индивидуальное название, то оно также обязательно к указанию (например, стадион «Локомотив»). При идентификации места нахождения имущества указывается его адрес, а при его отсутствии – делается привязка к определенной местности. Также в предмете договора недвижимое имущество необходимо описать, то есть указать отличительные признаки: например, количество комнат в квартире, количество этажей в доме и т.д.

Обязательным условием служит указание в договоре права, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю: право собственности или право хозяйственного ведения.

Перед определением общей суммы денежных средств, которую кредитор готов предоставить залогодателю под закладываемое имущество, производится оценка объекта. Так, по общему правилу оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон.

В Договоре обязательно указывается обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения, в том числе, если такое исполнение будет производиться по частям (указывается периодичность соответствующих платежей и их размеры).

Государственная регистрация договора

Договор ипотеки заключается в письменной форме и относится к числу договоров, которые подлежат государственной регистрации. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная регистрационная служба.

В случае отсутствия в договоре хотя бы одного из существенных условий, договор не подлежит государственной регистрации. А при отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным, что влечет его ничтожность.

Процедура государственной регистрации в настоящее время регулируется в основном Законом РФ N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Запись о государственной регистрации заносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является дата внесения соответствующей записи в указанный реестр. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Возникновение ипотеки как обременения

Моментом, с которого заложенное имущество считается обремененным ипотекой, является момент заключения договора об ипотеке, а при ипотеке в силу закона – момент государственной регистрации права собственности на это имущество.

Предупреждение о правах третьих лиц

Залогодатель обязан уведомить в письменной форме залогодержателя обо всех правах третьих лиц на закладываемое имущество (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и др.).
 

Если указанное требование не будет исполнено, то залогодержатель имеет право по своему выбору либо потребовать досрочного исполнения основного обязательства, либо изменения условий договора.

Ольга Слесарчук

Источник