Что делать? Жилье дешевеет

На непраздный для рядового (и не рядового) россиянина вопрос, как скажутся последствия глобального экономического кризиса на отечественном рынке недвижимости и, в первую очередь, в сегменте строительства и продажи (аренды) жилья, пока нет однозначного ответа. Сегодня эксперты фиксируют в данной сфере как негативные, так и позитивные тенденции.

При том, что и сами эти тенденции они оценивают с различными по полярности знаками

Так, например, отвечая на вопрос Страны.Ru, наметилось ли уже и предполагается ли в перспективе снижение цен при продаже жилья, руководитель аналитического отдела компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, заметил, что проблемы, скорее, возникли не столько в самой строительной отрасли, сколько в головах покупателей. «Спрос на жилье у нас по-прежнему сохраняется. Другое дело, что сегодня это отложенный  спрос  — определенная часть покупателей, обеспокоенных  кризисными  явлениями, сейчас предпочитает выждать с тем, чтобы  посмотреть, как дальше будут  развиваться события на рынке недвижимости», — уточнил Таганов. По его словам, выжидательную позицию заняли сейчас и застройщики: испытывая определенные затруднения с возвратом кредитных средств, они намеренно «заявили» в октябре даже несколько завышенные (на 3-5%) цены, намереваясь удерживать их до конца.

И как резюмироваил глава аналитического отдела, не исключено, что в итоге известная своим консервативным устойчивым характером строительная отрасль сумеет избежать существенных потрясений, в том числе и ценовых. То есть, цены, если и понизятся, то не намного – процента на 2.

При этом цены на арендуемое жилье даже могут подрасти. Спрос на него уже повысился из-за того, что люди, решившие, в связи с кризисом, притормозить с приобретением жилья, сейчас вынуждены его снимать.

По словам же аналитика УК «Финнам менеджмент» Максима Клягина, хотя продавцы недвижимости сегодня продолжают заявлять более высокие цены,  в практических сделках с конкретными покупателями они их снижают  на 15, 20 и даже 25%. Как это сделала, например, крупная девелоперская компания «Дон-строй», объявившая о 25-процентных  скидках. То есть, реальные цены уже значительно снизились, а в следующем году они уменьшатся еще на 20-30%, подчеркнул аналитик в интервью Стране.Ru.

В секторе продаж, несомненно, уже пошел процесс снижения цен, хотя еще в октябре аналитиками допускались различные сценарии дальнейшего их поведения, констатировал в комментарии для Страны.Ru независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. По его прогнозу, в текущем году «продажные» цены уменьшатся на 5-10%, к середине 2009-го снизятся на 20-30% и к концу следующего года — на 40%.

Такая ситуация будет наблюдаться до второй половины 2010-го, после чего, вероятно, начнется обратный процесс и цены понемногу пойдут  вверх, предположил Стерник.

Что же до цен на аренду, то их дальнейшая судьба пока не очевидна: они могут снизиться немного, но могут и подрасти.  Как уточнил аналитик, в своих расчетах он исходил из долларовых цен. Тогда как в последнее время из-за изменений в курсах возросшего доллара и снизившегося рубля  даже возникла некоторая путаница в оценках положения дел в строительном секторе. Впрочем,  в перспективе, возможно  кризис внесет новые коррективы в упомянутый сюжет. И в этом смысле  знаковыми, очевидно, окажутся февраль и март следующего года.

В 2009-м цены на жилье могут упасть и на 30, и на 50%, но затем, по завершении кризиса, они вновь начнут подниматься, согласился с предыдущим экспертом гендиректор Центрального научно-исследовательского проектного института жилых и общественных зданий Станислав Николаев. И главная проблема, сыронизировал он, таится в ментальном своеобразии загадочной русской души.
Так, если для зарубежного предпринимателя, скажем, прибыль в 10-15% считается вполне приличной, то российский его коллега, когда ему «не светит» 200-процентная прибыль, и вовсе за дело не возьмется.

При том, что качество его работы по-прежнему отнюдь не всегда адекватное. К примеру, в Японии, где Николаев недавно побывал, жилье также обходится в : 5-6 тысяч долларов за квадратный метр. «Но там за эти деньги приобретаются полностью готовые, оборудованные и зачастую даже обставленные мебелью квартиры, а у нас за ту же цену вы получите, грубо говоря, двери с окнами, да черновую отделку», —  подчеркнул гендиректор ЦНИИЭП жилища.

Кстати,  как пояснил Стране.Ru руководитель профильного института, пока ему ничего не известно об усилиях властей в деле реформирования ценообразования в строительной отрасли. И главное здесь даже в том, что  еще в июле тогдашний глава Минрегионразвития Дмитрий Козак доложил премьер-министру РФ Владимиру Путину об уже разработанном плане мероприятий по реформе ценообразования в строительстве и начатом, в этой связи, при содействии регионов формировании банка данных, который мог бы использоваться для определения «потолочных» цен на стадии бюджетного планирования. Очевидно, что меры эти, рассчитанные на стабильную общую ситуацию, в нынешних условиях постоянного изменения базовых параметров  малопригодны.

Зафиксированное падение цен на жилье  дарит надежду на возможность последующего утверждения стабильных, не раздутых, соответствующих зарубежным аналогам, «правильных» цен в строительной сфере. И это тем более важно потому, что, в  хрестоматийных  примерах успешного  выхода стран из кризиса  упор в значительной мере делался именно на массовое строительство: жилья, объектов инфраструктуры и т.п. Но если, скажем, отечественное дорожное строительство и далее будет поражать, прежде всего, зашкаливающими ценами, то никаких денег может не хватить, чтобы обустроить современными дорогами огромную Россию.

По предположению Клягина, правда, некоторый шанс на кардинальное изменение ситуации в российской стройиндустрии все же существует. В самом деле, цены на исходные стройматериалы падают  (по ряду позиций уже зафиксировано 30-процентное их снижение) и на итоговую продукцию тоже уменьшаются – и  если бы власти также предприняли соответствующие  оперативные меры (направленным, в частности, на уменьшение административных барьеров и весьма немалой коррупционной составляющей),  достигнутый успех можно было бы  закрепить. И таким образом,  кризис удалось бы использовать во благо.

Впрочем, признал аналитик УК «Финнам менеджмент», на сегодня не исключен и самый худший сценарий, в соответствии с которым, скажем, по весне строительную отрасль и вовсе грозит накрыть дефолтной волной.

Пока же, например, хотя в Москве и Московской области темпы строительства жилья замедлились (в январе-сентябре 2008-го они составила лишь 45% от показателей аналогичного периода прошлого года), в других  регионах страны, по данным Росстата, они  выросли – в Курской области на 45% и в Орловской — на 35%. А в целом, по России рост составил 3,9%, что, конечно, существенно ниже прошлогоднего 30-процентного прироста.   

И  при такой вот диспозиции, что делать россиянам,  имеющим средства на покупку жилья? Прислушаться к начальнику отдела рыночного анализа Собинбанка Александру Разуваеву, который заявил ранее в комментарии для Страны.Ru, что недвижимость сейчас покупать бессмысленно, поскольку цены на нее в ближайшем будущем грозят обвалиться?

С подобными рекомендациями Дмитрий Таганов, разумеется, не согласился. По его словам, правильнее было бы, не дожидаясь, пока ваши деньги «съест» инфляция, осуществить заветную покупку именно сейчас, когда продавцы готовы предоставить реальные льготы и скидки.

В «ИНКОМ- Недвижимости», например, сегодня предлагают клиентам новую акцию, участникам которой  компания, в случае последующего падения цен на жилье, гарантирует возмещение соответствующих «потерянных» средств, Кстати, в «ИНКОМе», уже заморозившем ряд строительных проектов,  которые существовали «только на бумаге»,  планируют зато увеличить штат риэлтеров, открыв в следующем году в Москве девять новых риэлтерских отделений.

В борьбе за покупателей, и, разумеется, за цены на жилье его строители и продавцы, похоже, будут биться до конца.

Источник: www.strana.ru/doc.html